资产评估报告标准样本
市场因素修正系数=市场状况修正系数×市场条件修正系数×市场消费心理修正系数
个别因素修正系数=用途专业化(通用性)修正系数×房屋结构形式及质量修正系数×价值量大小系数×区位条件修正系数×资产独立性/可分割转让性修正系数×开发程度修正系数
(3)应交纳税金：房屋建(构)筑物转让需交营业税、土地增值税、印花税，综合考虑确定此税率为8.05%。
⑷交易费用：其影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点,确定对有证房屋其交易费用率为变现金额的2.5%，对无证房屋及构筑物为变现金额的2.0%。
⑸清算价值=公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用。
2.设备
一)概况
1)该公司机器设备共包括826项。设备主要分布于弘捷电路(常熟)有限公司厂区内工务环安课、工务仪电课、工务机械空调、制造内外层课、制造棕化压合课、制造钻孔课、制造电镀课、制造防焊课、制造化金课、制造文字成型课、制造电测成型课、生管出货课、工程制程设计课，及公司办公大楼各科室、后勤部门。全厂成品年产量为360万平方英尺电路板。
公司另有输配电系统、水处理系统，锅炉加热系统，冷却系统及液化气站等公用设施及部分办公用设备、电子设备及运输设备等.设备大多为近几年购置，已停产一段时间，设备维护保养一般，总体成色良好。
2)日常设备维护保养由操作人员进行，维修人员进行全公司巡检、维修。设备维护保养按该公司《设备管理规程》及江苏省机械工业厅的有关设备维护保养标准执行。
二)评估价值的形成
⑴ 采用重置成本法得到评估对象的公允价值。
公允价值=重置价格×成新率
(1)-1.重置成本的确定
机械、电子设备重置成本的确定
重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费
①购置价格的确定
a.根据评估基准日的现行市场价格,在设备功能、型号相同或相等的条件下，根据替代性原则，选择较低的市场价格做为委估资产的购置价;
b.对于技术进步较快的设备，考虑委估设备的性能特点确定购置价;
c.对于技术落后淘汰产品，充分考虑其技术性贬值确定购置价。
②运杂费的确定
根据本次委估设备的特点确定运杂费率取值范围为1%-3%，对于单价高、体积小、重量轻、交通方便、距离较近者取低值，反之则取高值。
③安装调试费的确定
设备安装调试费率为根据设备的特点、重量、安装调试的难易程度等因素由《设备安调分类表》中选取。
对于无需安装调试的或安装调试费直接计入成本的设备此项费率值为零。
(1)-2.成新率的确定
在经济使用年限内的设备
根据评估人员对各类设备的实际勘察结果，结合年限法综合确定，重要设备还根据现场实测的有效作业率加以修正。
⑵ 确定快速变现系数
快速变现系数=所处行业状况修正系数×市场需求修正系数×处置时间限制修正系数×使用方式修正系数×通用性修正系数×停用时间长短修正系数×拆除影响程度修正系数
⑶ 应交纳税金：因机器设备为2009年1月1日前购买的，转让需交增值税，税率为2%。
⑷ 交易费用：其影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点确定其交易费用率为变现金额的2.5%。
⑸ 清算价值=公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用。
3.在建工程评估方法：
本次评估弘捷电路(常熟)有限公司管理人申报账面值41460073.86元。主要包括土建工程及设备安装工程，均已完工，故转入固定资产评估。
(三)土地使用权评估
(1)待估宗地概况
1.土地位置状况
1.1宗地位置：常熟东南开发区东南大道。
1.2宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地。本次评估设定的用途为工业用地。
1.3宗地四至：北至规划道路，南至东南大道，西至农用地，东至园区道路。
1.4宗地面积：土地登记面积60024m2，本次评估的土地面积为60024m2。
1.5地号：200700376
1.6图号：200700376
1.7国有土地使用证编号：常国用(2007)字第000376号。
1.8土地权属性质：出让。
2.土地权利状况
2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。
2.2土地使用权：弘捷电路(常熟)有限公司以出让的方式取得待估宗地国有土地使用权，领取了待估宗地国有土地使用证.终止日期为2056年12月30日。
2.3土地他项权利：该宗土地已设定土地抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司常熟支行，抵押面积60024m2，他项权利价值为945万元。土地他项权利证编号为：常押他项(2007)538号。
3.土地利用状况
待估宗地内建筑物建成使用，土地利用强度一般。
(2)评估价值的形成
1.基本公式：公允价值=重置成本×使用年限修正系数;
2.重置成本的确定：
土地使用权的重置成本是假定于评估基准日重新购置与被评估资产相同或相似的全新资产所需的各种合理费用，主要包括以下内容：
A：土地取得费用：
根据现行常熟市工业用地的通常出让价加上取得交纳的税费及管理费等;
B：土地开发费用：
指将生地开发至目前可利用状态所发生的合理费用。本项目中，主要包括场地填土、土质改善等费用，而五通一平、上下水等费用列入建(构)筑物中进行评估。
C：使用年限修正系数：
根据已使用年限和国家规定的最高出让年限用公式[1-1/(1+R)N ]/ [1-1/(1+R)M ]进行计算，式中R为平均土地收益率，N为宗地剩余可使用年限，M为国家规定的最高出让年限。
3： 确定快速变现系数
快速变现系数=市场因素修正系数×个别因素修正系数
市场因素修正系数=市场状况修正系数×市场条件修正系数×市场消费心理修正系数
个别因素修正系数=用途专业化(通用性)修正系数×价值量大小系数×区位条件修正系数×资产独立性/可分割转让性修正系数×开发程度修正系数。
4 应交纳税金：土地转让需交营业税、土地增值税、印花税等，本次测算取其税率为8.05%。
5 交易费用：其影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点统一选取其交易费用率为变现金额的2.5%。
6 清算价值=成本法公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
1、本所收到委托要约后，首先安排评估人员明确评估业务基本事项，确定包括委托方和评估报告使用者、评估目的、评估基准日、评估对象和范围及适用的价值类型等。
2、根据本所人员结构和业务能力，接受委托要求，并根据本次评估的特定目的，与委托方签订资产评估业务约定书。
3、评估人员根据项目的具体情况，拟定评估方案，选择评估方法，配备专业评估人员，计划时间进度;同时，根据评估工作需要，提请资产占有方安排资产清查核实、填写各类资产清查评估明细表、准备评估所需的技术资料等评估前的各项准备工作。
(二)资产清查
了解企业经营状况和委估资产的历史及现状，指导资产占有方清查资产，并根据清查结果，辅导企业填报资产评估申报表。同时收集整理相关资料，并对相关资料进行验证。
评估人员在首次进行资产清查时，公司财务对一些已发生的经济业务尚未进行账务处理，我们未能以公司财务部门提供的资产清单进行清查核实，而是以各实物资产具体存放地点提供的清单进行清查核实;期后随着项目的进展，应各方要求需对账面数据与清查结果进行核对，经核对实际清查资产的状态与财务部提供的清单状态存在差异，因而产生很多实际清查的资产无账面价值，有帐面价值的资产无实物。所以，评估人员在清查过程中按各实物资产具体存放地点进行了实地盘点与核对，以实际清查盘点后实物资产清单作为评估的基础;所以目前评估明细表中列示的企业帐面价值与实物资产清单及评估结果难以形成一一对应的关系。
(三)评定估算
根据评估申报表的内容，进行现场勘察与鉴定，对资产状况进行查看、记录，并与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管理状况。查阅审核委估资产的产权证明文件、设备购置发票合同等资料。根据委估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定各类资产的评估方法，并开展市场调研、价格咨询收集工作，对资产进行评估测算。
(四)评估汇总
对各类资产的初步评估结果进行汇总，并对评估结论进行分析、调整，确认没有重评、漏评等现象。根据评估情况撰写评估说明，并进行内部复核、修改和完善。
(五)提交报告：制作、校对和完善资产评估报告书，在与委托方取得一致意见后，向委托方签发、提交评估报告书。
九、评估假设
1.假设弘捷电路(常熟)有限公司管理人提供的评估申报资料和其他各项基础资料均真实可靠;
2. 假设弘捷电路(常熟)有限公司破产;
3.假设弘捷电路(常熟)有限公司管理人委托评估的资产中房屋建筑物、土地使用权及机器设备中的电力设施、中央空调等在原地续用，其他实物资产在异地使用的前提下快速处置变现;
4.受条件限制，在本次现场清查时，企业已停产一段时间，对委估资产的勘察均只能在静态下进行。在本次评估时假设已达到可使用状态的资产能正常使用;
5.假设国家现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化;
6.假设无人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。
十、评估结论
经评估，在评估基准日2009年9月23日，委估资产评估值为人民币壹亿壹仟捌佰伍拾玖万柒仟陆佰陆拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) 金额单位：元
编号
科目名称
账面值
评估值
1
固定资产原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定资产原值——机器设备
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定资产原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定资产原值——构筑物
7,266,925.00
5
固定资产净值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定资产净值——机器设备
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定资产净值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定资产净值——构筑物
2,323,058.54
9
减：固定资产减值准备
2,480,000.00
10
固定资产净额
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用权
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存货——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存货——产成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存货——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存货——车间用备件(账外)
105,125.63
16
存货——低值易耗品(在库)
535,650.48
207,478.92
17
存货——在用低值易耗品(账外)
904,407.06
18
减：存货跌价准备
4,600,000.00
19
存货
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 计
230,390,874.34
118,597,667.99
十一、特别事项说明
1、 本次评估的机器设备，我们对其进行了现场勘查，但我们的勘查仅局限于对该等资产可见部位的观察和感知，通过了解其运行使用、维护保养等情况，结合评估人员的专业经验来判断该等资产的状况和成新因素，我们也力图搜集可获得的有关资料来佐证我们的判断，但我们并未对设备进行相关技术检验和测试。同时，我们也需向委托方及可能获准阅读此评估报告书的其他相关方面申明，我们并不是执行专业检测的机构和人员。因此除非有迹象及证据支持，我们无法对该等资产是否出现内部材料低劣化、强度降低等损害提出意见。如果委托方认为必要，我们建议委托方聘请专业公司承担该等事项，并将有关鉴定结果提供给我们，我们将依据该结果调整我们的评估结论。
2、评估基准日后、评估报告有效期内，资产数量或质量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价值类型或价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;
3、此评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，确定的资产快速变现清算价值，没有考虑将来可能承担的特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
4、本次申报评估的房屋建筑物、土地使用权、机器设备、存货资产中分别存在抵押、融资租赁、寄存等多种物权方面特殊情况，由于目前该些物权事项尚在清理、核实中，至本报告出具日暂不能详细全面披露。机器设备物权情况为：A.融资租赁机器设备中有51项，不在本次评估范围内。B.中新电镀设备制造(深圳)有限公司申请保留物权的设备(部分一次铜生产设备及二次铜生产设备)不在本次评估范围内。C.从国睿公司购入的PCB钻孔机等36台机器设备物权存在争议，评估值为 8,796,306.36 元(在评估明细表中已标注)。
5、对本次评估中涉及海关监管的设备，如果发生转让的行为，则可能需补交相应的关税和增值税，但因其含在流水线中，不能将其同国内采购的设备明确分列，故只能笼统按2%计算补交的增值税。特提请报告使用者注意。
6、本次评估的资产以弘捷电路(常熟)有限公司管理人申报的资产范围为基础，以现场实际清查盘点位于常熟厂区的实物资产清单为准，不包括该公司存放于外地的资产，同时，对于清查盘点后的实物资产的权属状况未进行核实。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
2、评估报告只能用有评估报告载明的评估报告使用者使用;
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规业以及相关当事方另有约定的除外
4、评估报告的使用有效期，通常为自评估基准日到经济行为实现日一年内有效。当市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，评估结论失效，应重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为2009年12月10日。
十四、评估报告附件
(1) 资产评估结果明细表
(2) 江苏省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001号《民事裁定书》复印件(1页)
(3) 相关产权证明文件复印件
(4) 产权持有人营业执照副本复印件(1页)
(5) 评估机构与委托方签订的资产评估业务约定书(1份)
(6) 参加本次评估人员名单(1页)
(7) 评估机构企业法人营业执照副本(复印件)(1页)
(8) 评估机构资产评估资格证书副本(复印件)(1页)
(9) 参加评估的注册资产评估师资格证书复印件(3页)
苏州东华资产评估有限公司 法定代表人：
江苏 常熟 评估项目负责人： 中国注册资产评估师
枫林路21号 评估报告复核人：中国注册资产评估师
二○××年十二月十日
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