酒店项目可行性研究报告
什么是研究报告
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酒店项目可行性研究报告
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酒店项目可行性研究报告1
项目概况：
根据国家旅游局公布的最新数据显示，20XX年上半年全国旅游总收入突破1万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数同比增长13％，国内旅游收入同比增加22%，入境旅游人数及入境过夜旅游人数均同比增加1％。2011年上半年，全国共有3837个在建旅游项目，实际完成投资615.63亿元，同比增加10.5%。
预计到“十二五”末期，国内旅游人数会达到33亿，入境过夜旅游人数会达到1亿。从宏观的基本面看，旅游及酒店业已经进入了告诉发展的黄金时期。
20XX年第四季度，星级饭店统计管理系统中13552家星级饭店，有12889家经营情况数据通过省级旅游行政管理部门的审核，完成率为95.11%。
在 12889 家星级饭店中，除停业的 669 家饭店外，有12220 家完成了第四季度经营数据的填报，包括一星级 214 家、二星级 3591 家、三星级 5635 家、四星级 2172 家、五星级 608 家。
全国 12220 家星级饭店第四季度的营业收入总计为657.59 亿元，其中餐饮收入为 302.72 亿元，占营业收入的46.04%;客房收入为 268.49 亿元，占营业收入的 40.83%。
全国第四季度星级饭店平均房价为322.21元/间夜，平均出租率为62.04%，每间可供出租客房收入为199.90元/间夜， 每间客房平摊营业收入为41850.52元/间。从第四季度各地区经营情况看，平均房价位居全国前6位的为上海、北京、海南、广东、天津和四川；平均出租率位居前6位的为湖南、海南、四川、福建、山东和重庆；每间可供出租客房收入位居前6位的为上海、北京、海南、广 东、四川和福建；每间客房平摊营业收入位居前6位的为上海、浙江、北京、江苏、福建和山西。
《四星级综合性酒店项目可行性研究报告目录》
1 总论... 8
1.1项目概述... 8
1.2 项目提要... 10
1.2.1 项目承办单位概况... 10
1.2.2 项目定位及发展目标... 10
1.2.3 公司未来发展战略... 11
1.3项目建设的规模和内容... 12
1.4项目总投资和财务评价... 13
1.5 效益分析... 14
1.6主要经济技术指标... 15
1.7 可行性研究报告编制说明... 16
1.7.1 可行性研究及报告编制依据... 16
1.7.2 项目的主要研究内容... 16
1.8项目初步研究结论... 17
1.9 建议... 18
2 项目建设背景及必要性... 20
2.1项目建设背景... 20
2.1.1 项目由来... 20
2.1.2 行业环境——多样化酒店需求日益增长... 21
2.1.3国家规划及相关产业政策支持旅游服务产业发展... 21
2.1.4地方十二五规划及产业政策对旅游行业支持力度大... 23
2.2项目建设必要性... 27
2.2.1循环经济模式下，发展绿色饭店建设的重要意义... 27
2.2.2是加快南京旅游国际化进程的需要，促进江宁区开发西部生态旅游线路发展的需要28
2.2.3是满足南京市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求... 29
2.2.4 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力... 29
2.2.5发挥优势，发展有特色的酒店项目... 30
3 酒店行业分析... 31
3.1我国酒店行业地位及特点... 31
3.1.1酒店的产业地位... 31
3.1.2酒店的产业特点... 32
3.2我国酒店行业的总体发展概况... 34
3.2.1我国酒店行业发展形势分析... 34
3.2.2 我国星级酒店市场规模分析... 34
3.2.3 “十二五”期间我国酒店市场规模预测... 39
3.2.4我国酒店档次分析... 40
3.2.5 我国酒店类型和品牌... 40
3.2.6 我国酒店分布区域... 40
3.2.7我国酒店市场结构分析... 41
3.2.8我国酒店未来发展趋势分析... 42
3.3我国酒店行业生命周期分析... 44
4 市场分析... 48
4.1南京星级酒店概况... 48
4.2竞争对手及发展态势... 51
4.2.1状元楼酒店... 52
4.2.2南京金陵饭店... 52
4.2.3南京金斯利喜来登酒店... 54
4.2.4南京东方珍珠饭店... 54
4.2.5南京金太隆国际酒店... 55
4.3主要目标人群... 56
4.4 SWOT分析... 56
4.4.1优势... 56
4.4.2劣势... 57
4.4.3机会... 58
4.4.4威胁... 59
4.4.5竞争分析结论... 59
5 区位分析及建设条件分析... 61
5.1项目建设地理位置... 61
5.2区位分析... 61
5.3小结... 64
6 项目方案... 65
6.1 项目定位... 65
6.2 酒店运营模式... 65
6.3 项目推广宣传方案... 66
6.4 营运和管理... 67
7 项目建设方案... 69
7.1建设内容及规模... 69
7.1.1客房方案... 69
7.1.2功能要求和总平面布置... 71
7.1.3建筑功能分区... 72
7.1.4工程建设指标... 72
7.1.5后勤设施... 73
7.2经营业务... 74
7.2.1客房服务... 74
7.2.2会议、展览、展示服务... 74
7.2.3餐饮服务... 75
7.2.4娱乐服务... 76
7.2.5其他服务... 76
7.3主体工程装修方案... 76
7.3.1加固工程... 76
7.3.2外装饰改造... 77
7.3.3内装饰改造... 78
7.4配套工程方案... 79
7.4.1给排水改造... 79
7.4.2暖通改造... 80
7.4.3电气建设方案... 80
7.4.4通风与空调工程方案... 81
7.4.5智能工程... 82
7.4.6公共广播工程方案... 82
8 安全及消防... 84
8.1劳动保护与安全卫生... 84
8.1.1劳动安全... 84
8.1.2卫生防护... 85
8.2消防安全... 86
8.2.1 消防措施... 86
8.2.2消防管理制度... 86
9 节能分析... 87
9.1用能标准和节能规范... 87
9.2节能措施... 88
9.2.1建筑节能措施... 88
9.2.2节水措施... 88
9.2.3公用工程节能... 89
9.2.4主要管理节能分析... 89
10 环境影响评价... 91
10.1项目建设地址环境现状... 91
10.2编制依据... 91
10.3污染源... 92
10.3.1项目改造装修期对环境产生的污染... 92
10.3.2项目运营期对环境产生的污染... 92
10.4环境保护... 93
10.4.1项目改造装修期的环境治理... 93
10.4.2项目运营期的环境治理... 93
10.5环境影响评价... 94
10.5.1防治措施的合理性... 94
10.5.2环境影响评价... 94
11 项目管理及劳动定员... 95
11.1机构设置及职责... 95
11.1.1设置原则... 95
11.1.2组织机构... 95
11.1.3劳动定员... 97
11.2人员培训... 98
11.3销售激励制度... 98
11.4营运和管理... 99
11.4.1遵循的标准... 99
11.4.2营运管理计划... 99
12 项目建设进度规划... 101
12.1项目建设工期... 101
12.2项目实施进度表... 101
13 投资估算与资金筹措... 102
13.1总投资估算及资金使用计划... 102
13.1.1投资估算依据... 102
13.1.2总投资估算... 102
13.1.3资金使用计划... 103
13.2资金筹措方案... 103
14 财务效益分析... 104
14.1评价说明... 104
14.2财务效益与费用估算... 104
14.2.1销售收入及其税费计算... 104
14.2.2总成本费用... 104
14.2.3项目总成本费用... 105
14.2.4项目年效益预测... 106
14.2.5 项目投资盈利能力... 106
15 项目综合效益分析... 108
15.1项目对GDP、产值和税收的经济效益... 108
15.2对就业的收益... 108
15.3对产业结构的影响... 108
16 综合结论和建议... 109
16.1 项目综合结论... 109
16.2 建议... 110
附表一... 112
项目运营营业收入估算表 单位：万元... 112
附表二... 113
项目销售税金及附加一览表 单位：万元... 113
酒店项目可行性研究报告2
第一部分 酒店项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、酒店项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
项目总投资X万元，其中建设投资X万元（其中土建工程费X万元、设备购置及安装调试费X万元、土地购置及整理费X万元、工程建设其他费用X万元、基本预备费X万元、涨价预备费X万元），铺底流动资金X万元。项目所需投入总资金X万元。
项目建成后，年营业收入X万元，年增值税X万元、年销售税金及附加X万元、年利润总额X万元、所得税X万元、年税后利润X万元，投资利润率X，投资利税率X，销售利润率X，税后投资回收期X年，税后内部收益率X，盈亏平衡点X，年税金总额X万元。
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
四、存在问题及建议
第二部分 酒店项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、酒店项目建设背景
（一）项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
（二）项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
（三）项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
（四）……
二、酒店项目建设必要性
（一）产业发展的要求
（二）市场发展的要求
（三）企业发展的要求
三、酒店项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分 酒店项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景（重点）
二、XX市场容量（重点）
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
第四部分 酒店项目产品规划方案
一、酒店项目产品产能规划方案
二、酒店项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、酒店项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
第五部分 酒店项目建设地与土建总规
一、酒店项目建设地
（一）酒店项目建设地地理位置
（二）酒店项目建设地自然情况
（三）酒店项目建设地资源情况
（四）酒店项目建设地经济情况
（五）酒店项目建设地人口情况
二、酒店项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总平面布置主要指标表
（三）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 酒店项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、酒店项目环境保护
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）项目环境保护评价
二、酒店项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、酒店项目节能方案
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、酒店项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、酒店项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施
第七部分 酒店项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、酒店项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、酒店项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算
（三）人员培训及费用估算
第八部分 酒店项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、酒店项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、酒店项目实施进度表
三、XX剂项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他应支出的费用
第九部分 酒店项目财务评价分析
一、酒店项目总投资估算
二、酒店项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、酒店项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）项目测算基本设定
五、酒店项目总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的.可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
第十部分 酒店项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
（l）计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1.Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2.Pt>Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
（五）项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
（六）项目资本金净利润率（ROE）
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 酒店项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 酒店项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书（初步可行性报告）
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
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