泸州调查报告

时间:2022-04-12 19:59:34 报告 我要投稿

泸州调查报告

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泸州调查报告

  泸州市是四川南部一个中等规模的城市,一个时期以来,泸州市的房地产业取得了长足的发展,房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势,可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。

  一、泸州房地产市场现状

  (一)城镇居民住房条件有巨大改善,但仍有较大需求

  (二)住房制度改革全面推进,住房社会化、商品化的条件基本成熟

  (三)房地产开发投资快速平稳增长,商品住宅价格平稳上升

  92年以来,全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势,没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800—1500元/平方米,近十年间增幅为300—800元/平方米,与全省其它同类型城市相比平均低100—300元/平方米。

  (四)土地供应进一步规范,招商引资工作获得进展

  以往,房地产开发用地多为开发商自行分散征用,或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定,加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要,加强了房地产招商引资工作,已敲定数宗大型房地产开发项目,并相继实施,为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

  二、房地产市场发展存在的主要问题

  (一)房地产市场导向不够明确,商品房开发成本偏高

  如过去对土地一级市场实际上未垄断,土地与规划衔接差,招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划,到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区,单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视,相继出台了有关政策,加大了调控引导力度,逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

  泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高,主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高,与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格,开发商和有的单位炒买炒卖,提高了用地成本。

  (二)房地产融资规模小,房地产开发企业素质不高

  一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据,全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32。45%。因无置业担保公司承担风险,银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少,我市目前引进的十余个外地投资项目,已投入资金不足3亿元。

  主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差,尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家,市区72家,平均注册资金仅有700余万元,无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立,产品品质、经营信誉不高,企业发展缺乏活力。

  (三)房改相关环节不配套

  一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批,一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设,住房公积金管理、使用与房改政策脱节,职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚,不能及时用于购置新房、维修补贴,加上住房补贴未到位,一定程度上削弱了个人买房支付能力。

  三、未来房地产市场发展前景预测

  市人口预计达到480万人,其中非农业人口将达到120万人,比目前增加50万人左右,绝大多数将流向市区居住。未来10年中,对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

  经济发展和市民收入水平的提高,实际购买力将不断增强,住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元,人均住房消费为709元,人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的.有效需求量将大于理论需求量,是可以实现的。

  不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析,高收入者对高档住宅的需求,中值收入者对中档住宅的需求,以及低收入者对普通经济适用房的需求,三者之间的比例关系大体分别为20%,40%和40%。

  四、发展房地产市场的对策措施

  一要加大政策动力,制定扶持制政策和创造良好的软环境,提升房地产业在国民经济中的地位,把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求,增强发展的内在动力,实现健康、有序、协调发展。三要选准方向,根据城市功能定位和发展战略,集中力量重点突破。

  房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节,因此,必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化,结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略,对市场开发建设应做到统筹规划,合理布局,围绕产业特征进行配置。

  具体应制定和实施以下政策:采取积极的金融信贷政策,刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划,做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组,实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房,除国家规定不能转让的外,都可上市交易;发展和规范中介机构,搞活流通;加强物业管理。

  五、结束语

  通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论:泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大,市场前景广阔,采取适当的政策措施,抓住当前时机,对加快房地产业的发展,使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。

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