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生态园项目建设可行性分析报告

时间:2022-07-31 16:13:35

生态园项目建设可行性分析报告

生态园项目建设可行性分析报告

生态园项目建设可行性分析报告

  一、总论

  1、项目背景

  位于北部,河下游。307省道、新河横贯境内,河、205国道、正在建设中的新(沂)长(兴)铁路穿越南北,县城居其中央,扼南北之枢纽,控东西之咽喉。全县土地平衍,属黄淮平原,成陆较早。地形稍西高东低,略成倾斜,地面高程5米左右。全境气候温和,四季分明,日照充足,雨量丰沛。

  夏商时属徐州,周时属青州,春秋末期为鲁国南境,战国时属楚国,秦初属薛郡,后属郯。西汉置厚丘县,隶属东海郡,立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国,领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉四年,并入襄贲,另置僮县。梁武帝天监五年,废僮县,置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年(549)改僮阳郡为郡。北周建德七年(578)始定县名。民国29年秋,中共淮海地委对境内区划作了较大调整,分设泗沭县 抗 日 民主政府、潼阳县 抗 日民主政府、东海县 抗 日民主政府、灌云县 抗 日民主政府,隶属淮海区专员公署;1949年5月,撤销东海、潼阳、泗沭县,原辖区划归县,宿迁部分辖区划给,隶属淮阴行政专员公署。1983年实行市管县,属淮阴市。1996年8月苏北区划调整,属新设地级宿迁市。

  县具有悠久的历史,且是古城封邑所在,自是留有较多的历史古迹和文化遗产。如新石器时代的臧墩和六朝墓葬,西周时的孟墩、殷墩,前汉时的厚邱、阴平方城遗址,宋朝大科学家沈括留下的治水功业与诞生地有关的沟、庙、九龙口、霸王桥等;明代抗倭将领刘綎筑的营垒,清代性灵派诗人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遥厅。其中有的经过装饰点缀,益发异采,有的被列入国家保护文物。这些历史文化遗存,常使人引为自豪。古为纷争之地,近为革命老区之一。北宋时宋江义军活动于海、沭一带,南宋时韩世忠在此抗金。清顺治年间,以榆园山为首的农民义军,奋起反抗清庭统治。民主革命时期,老一辈革命家陈毅、黄克诚、张爱萍、李一氓等同志,皆在这里领导过革命斗争。在大地上涌现了许多英雄人物和文化名人(如著名作家白夜、摄影大师吴印咸、“活红娘”宋长荣等)。

  但是由于历史原因和自然条件的影响,享誉中外故里、历史名胜没有得到有效开发,境内既无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的大型场所,又无任何大型标志性建筑,严重影响了旅游观光和历史文化的发挥,给乃至宿迁的旅游造成了一定的负面影响。

  基于上述,本项目拟依托的一些历史名胜,按照“保护历史文化遗产,开发历史名胜资源,创建人文生态环境”的原则,建设与历史配套的高品位服务设施,实施生态园项目旅游开发,提升旅游品质和城市形象,打造的新兴旅游品牌。

  2、项目建设有利条件

  ①县区位独特。位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心,处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段,是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里,距宿迁只有55公里,距临沂只有140公里,交通发达,新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京,向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。

  ②县资源丰富。花木生产名扬天下,到底,全县花木总面积达31万亩,花卉苗木及盆景3000余种,产品远销包括台湾省在内的全国各地,项羽随征夫人的故里--颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡”。

  ③县环境宜人。连接周边县、市,县、乡、村路网配套完善。到底,全县新建楼房面积419.6万平方米,城区基础设施配套面积扩大到51平方公里,城区楼房林立,河清柳绿,碧草依依,环境优美,景色怡人。

  ④县市场繁荣。县市场潜力巨大,是苏鲁交界地区重要的商品集散地,是京沪高速公路经济带江苏省的北大门,全县176万人口本身就是一个较大的消费市场,全县已基本形成了以县城为中心,以乡镇为依托,以批发市场为骨干,以中心集贸市场为基础的多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。由国际汽摩配城、浙江商城、花木大世界等组成的、计划总投资40多亿元、总建筑面积400多万平方米的“一心多点”大商贸、大物流格局初步形成。

  二、项目区现状

  本项目位于台州路与迎宾大道交汇处,南有即将竣工的政府行政中心,北依县长途汽车站。生态园景区内均无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的场所,严重影响了旅游观光和进出东大门的通畅。

  三、市场分析

  现有城市人口30万余人,由于城市建设的发展,已显园林城市的雏形,顺利通过国家级生态区评选,城市的吸纳能力日益增强,周边县市的成功人士都在置业兴业。物产丰富,物价低,人民安居乐业,市民旅游休闲的支出在消费中占有一定比例。加之交通区位优势,外地游客云集,年过境人数达150万人次以上。

  本项目位于台州路与迎宾大道交汇处,南有即将竣工的政府行政中心,北依县长途汽车站。乘出租车由城区至景区仅5元人民币。是城市园林绿地的重要组成部分。项目的建成十分便利广大群众及国内外游客的休闲旅游。同时,本项目将提升生态园的旅游价值,将生态园与公园和花乡旅游有机结合起来,形成一条黄金旅游线路。除外地游客趋增外,本地群众休闲主要在城区公园和街头广场。但公园由于面积小,功能不配套,接待能力有限;而街头广场由于距城近而周边环境太嘈杂,无法吸引更多的游客。故本项目的建成,将吸引众多的游客。

  在本项目市场前景,按目前实际,可保证年接待游客30万人次。随着景区休闲度假设施的完善,年接待游客可达50万人次。除此之外,项目将建宾馆及产权式度假村,通过产权转移,增加投资回报。并可以接待会议、展览、休闲关系等固定客户。因此,本项目将有十分广阔的发展空间。

  四、项目设计方案

  项目占地21万平方米(312亩),位于迎宾大道南侧,与政府行政中心连成一个整体。项目建设内容着重先解决生态园交通通畅和景区游客的停车、餐饮、娱乐、休闲、商贸服务于一体的配套服务功能和基础设施建设。主要分为旅游服务区、假山风景区、大型广场功能区、休闲度假区。具体开发设想为:公园的设计是为的建造一个体现“故里、花乡”城市内涵的综合性公园。

  在设计上突出“以绿为骨,以水为媒,以人为本”的理念,景点布置上要求“源于自然,高于自然”。设计模拟自然界中的州、屿、堤、河、山、谷等现象,并形成了以植物造景为主的生态、园林景观。在植物配置上,注重植物多样性的应用,使苗木品种繁多,既有乡土树种,如杏树、椿树、榆树、槐树、茶树等;又有可以生长的南方树种,如香樟、榉树、深山含笑、山茶等品种;同时水生植物的运用也开辟了的水面无花的先河,设计了荷花、莲藕、昌蒲、水葱等水生花卉。

  相关配套设施:

  ①道路。

  景区内公路及土建30000平方米。

  ②园林小品及绿化。

  按中国园林建设的构思,追求的是一种建筑结合山水,充满诗情画意的意境。

  ③水系建设。“听泉清心、抚松益寿”,触景生情而构成无限优美和谐、舒适恬静的生态园林环境。造园要素中,水是不可缺少的一面,古代诗人常将园中水系,比作经络,所谓“山得水则活,水得山则媚”,因此在主区构图中,必须利用人工解决塑造水源,以满足绿化及人居环境的需求和空气环境的调节作用。按照园林艺术手法,以动、静态的方式处理水景,在休闲度假区,文化长廊区,建池、设潭、筑溪,叠山理水,融以喷泉、瀑布点缀。

  五、项目组织管理

  1、项目成立项目筹备办公室,负责规划、设计的落实,以及工程建设、工程发包、监测评价、竣工验收等工作的衔接和落实。项目建成后,成立办公室、经营部、餐饮部、开发部、保安部、物管部等部门,按照职能及现代企业管理制度定编定员。

  2、劳动定员

  本项目设管理人员15人,服务人员10名,共计24人。

  3、劳动力素质

  除主要负责人由公司董事会委任外,其他人员全部面向社会,根据岗位和工作职能从人才市场招聘。所有人员均需具备相当的文化程度和技术等级。

  4、项目实施的管理、督促、检查、验收,由董事会及公司根据情况明确各级职责。

  六、项目进度安排

  本项目开工时间4月1日,9月25日完成。

  七、投资估算和资金筹集

  1、投资估算项目需征地208000平方米(312亩),总投资1800万元。

  2、资金筹措计划自筹1700万元,申请项目资金100万元。总投资为1800万元。

  八、项目评价

  第一,提升了生态园的旅游价值。故里旅游资源的价值未得到开发,通过该项目实施开发,游客的接待量可提高10倍,同时还可带动相关服务产业。

  第二,将旅游产业形成了有机结合。游客来到地区旅游,将生态园、新河花卉盆景园、颜集花木基地连成一条旅游线路,能有效促进整体的旅游产业的发展。

  第三,有利于文化的挖掘。该项目开发后,可以深层次开发系列文化。

  第四,有利于安置农村贫困人员,解决劳动就业。

  一则通过项目的建设,对256户贫困农民进行搬迁,可以就近安置务工。二则带动的就业,既可以促进经济发展,又可以保护自然环境,提高了城市品味和旅游品牌。

  九、风险性分析

  本项目因属旅游业项目,不确定因素较多,所以经济分析不能十分精确。据中国区城经济发展研讨会众多专家、学者论证,一致认为“风景园林投资大、回收期长、但无风险”,因此,项目在投资回报上若仅以旅游服务为主,就不可能在短时期内回收投资。故本项目在进行项目设计时,充分考虑了项目的区位优势,拟在生态园附近进行房地产开发,作为宾馆和产权式度假区,可以向成功人士租售。由于目前国家对别墅和城市建设作了若干限制,因此在城区不可能出现别墅楼盘。因此,本项目利用山水、园林及自然风光的配套和成本优势,可以将别墅进行市场化运作,吸引成功人士前来居家。仅以此业务就可以在短时间内回收投资。此外,通过与生态园管理所协商,将本项目引来的游客门票提成,也可以增加营业收入,降低项目成本和风险。

  十、结论与建议

  本项目虽投资大,回收期长,但无风险,同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和文化挖掘有着重要促进作用。项目可行。建议项目实施单位要加强宣传,提高项目知名度,科学管理,多方取利,尽最大可能收回投资。同时加强招商引资工作,解决项目资金瓶颈问题,一次性打造出品牌,尽早取得良好的经济效益和社会效益。

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