物业管理调研报告
随着社会不断地进步，报告的用途越来越大，报告中提到的所有信息应该是准确无误的。在写之前，可以先参考范文，以下是小编帮大家整理的物业管理调研报告，欢迎阅读与收藏。
物业管理调研报告 篇1
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。我会于20xx年1月至7月对河北区居民小区物业管理状况，特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、小区物业管理现状
三和小区，人口近万人，地处城乡结合部，小区经历了九个物业公司和三届业主委员会，人员较复杂，管理难度较大，现物业公司是容心物业公司于20xx年9月接手三和小区的物业管理。每年应收物业费100万元，现在只能收上来4万余元，收缴费用不足以维持日常开销，水电费都有拖欠。许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题，拖欠物业费。金兆园小区，20xx年入住，共1058户。商品房202户，回迁房660户。20xx年12月初物业撤出，后由明星物业接管，次年撤出。现在，电梯维修费无从解决。
二、小区物业存在的问题
尽管两个小区情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了我区物业管理的现状和病疾。
(一)地产遗留问题。由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因此开发建设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根源。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建设阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业管理埋下了隐患。
(二)物业管理企业管理水平低，人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
(三)小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能;二是缺乏安全意识。少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。
(四)物业公司对业主的违规行为处置力度不够，没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心，执法缺位。比如，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。结果常常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境和设施每况愈下。
(五)物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业服务企业，还有园区内的所有业主。比如三和小区的状况就是一个很好的例子。相反，现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的，因为这是政府行为，如果你不交费，这些职能部门有权停水停电，没有一点商量，现在只有物业费可以拖欠，因为它是企业行为。个别人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司目前最挠头的.事。
(六)使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、几条建议
(一)依照20xx年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和20xx年9月1日正式实施的《物业管理条例》，研究制定我区《物业管理水平评估细则》，提高物业管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处置小区内的各种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室，作为三方联动机制的行动轴心。
(三)为促进物业管理市场的发展，培育物业管理的核心品牌，鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，在政策上实施优惠政策，并创造竞争氛围，做大做强我区物业管理业，为我区和谐社区建设锻造实业新军。
(四)确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区(大厦)开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
(五)加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。按时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主(住户)必须履行的义务，大家应当积极主动履行，任何人不论何种理由拒交物业管理服务费都是违法的。
物业管理调研报告 篇2
一、我区物业管理工作现状
(一)住宅小区基本情况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个)，其中有物业公司管理的小区158个，由业主自治的43个，单位自管的22个，区、乡镇街、社(村)代管的175个。
(二)全区物业管理工作状况。我区住宅小区物业管理工作主要由市房产局物业管理科进行统一监管、区物管办协助管理、街(乡)物管办具体承担指导、协调、监督的职责。某年5月，我区成立了物业管理工作领导小组，在城管执法局下设物业管理办公室，工作人员2名，制定了《岳塘区规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创建工作实施方案和细则的通知》、《岳塘区住宅小区物业管理专项整治工作方案》，规范了各街(乡)、社(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作，涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公)，均配备一名物管专干。宝塔街道成立了专门的物管办和物业纠纷调处中心，各社(村)明确了专职人员负责小区物业管理工作。
二、物业管理存在的主要问题和原因分析
(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程，与区、街(乡)、社(村)工作紧密相连，同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规，各职能部门的监管机制不完善，存在条块分割、多头管理，特别是前期物业，区、街(乡)、社(村)未参与，造成监管缺失，没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全，物业管理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业管理考核体系，市物业管理领导小组成员单位作用未充分发挥，对物业管理工作的推动缺乏奖惩办法，不利于调动物业管理工作的积极性，对基层提出的物业管理疑、难、急等问题，解决乏力。三是维修基金管理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时，房屋维修基金统一交存到市房产局房屋维修基金管理中心，要动用维修基金需“两个三分之二业主同意”后报市房屋维修基金管理中心等多个部门进行审批，由于审批程序繁琐，使用条件难达到，使用起来难度较大，物业公司、业主都不满意。另外管理不到位。近几年发现有少数物业公司采取不正当手段套取房屋维修基金的情况。四是基层工作压力大。政府对物业管理工作的人员、编制、经费未作明确规定，出现了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。按照属地管理职能，区、街(乡)、社(村)三级承担的小区矛盾纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的服务、指导、监管等任务每年都在大幅攀升，现有人员配备难以应对。
(二)小区规划建设遗留问题多。一是由于规划、建设、房产等职能部门、物业公司验收把关不严，形成遗留问题。房屋建筑质量差，部分配套项目缺项甩项，房屋格局和小区环境与销售合同条款有差异，公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益分配等方面存在诸多遗留问题，业主与开发商、建设单位矛盾突出，物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区一般都是单位建的福利房，小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄。而安置小区在规划建设之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题，致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差，无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司，都难以满足业主需要。此外，目前老旧小区没有交存房屋维修金，房屋及公共设施年久失修，政府经费投入有限，居民又负担不起过高的维修费，给物业管理带来很大困难。三是电梯设备维护维修、供水设施移交等问题。部分小区电梯质量存在安全隐患，长期维护维修不及时不到位，二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建设单位责任为由推脱，引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。
(三)物业公司在服务管理中存在的问题。一是服务资质参差不齐，侵权行为时有发生。我区共有物业服务企业73家，其中一级资质的4家，二级资质的3家，三级资质的62家，外来的4家。有部分物业公司是前期物业，大部分小区建成后，开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非服务于广大业主，而是服务于开发商和建设单位，物业公司处于强势地位，业主处于弱势地位，于是“主仆”位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业管理费收取难，服务质量不高。从调研的小区看，业主以“房屋质量、物业服务不到位”等为由拒缴物业费，导致物业管理费收取率平均在50%到60%之间。部分物业公司往往以“业主缴纳物业费不足”为由，单方中止部分服务。当物业公司收入低于成本或者利润减少时，“足额缴纳物业费”作为其完善服务的前置条件，必然会通过减员等办法降低成本，服务质量下降，导致更多业主对物业公司的服务不满意，从而不交物业费，形成物业公司服务质量越来越差，物业管理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素质参差不齐，行业人才匮乏。低收入、低工资的现状无法吸纳高素质人才进入物业公司，致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业管理行业从事保安和保洁等服务工作，物业公司管理水平低，人员整体素质不高，缺乏服务和创新意识。
(四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定，它只是业主大会的执行机构，它与物业公司的地位不对等，不具备法人资格。业主委员会在维权过程中，始终非常艰难，暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失，很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建设单位拖延移交社会事务，难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数，给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不规范，缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和规范，且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强，对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识，没有从全体业主利益角度考虑问题，功利心重，利用业主委员会谋取私利，造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强。只管自家门内的事，不关心涉及到全体业主公共利益的"门外事务。
三、关于加强全区住宅小区物业管理工作的建议
为进一步加强和规范物业管理，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大业主居住环境，促进物业管理市场秩序健康发展，维护社会大局稳定，根据《物权法》，国务院《物业管理条例》，湖南省实施《物业管理条例》办法，建设部、财政部令[某]第165号《住宅专项维修资金管理办法》、住建部[某]165号文件《物业承接查验办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我区实际，现就如何加强住宅小区物业管理工作提出如下建议：
(一)完善顶层设计，建立健全法律法规，政府职能部门要当好“裁判员”
1、完善法律法规政策，加大宣传力度。一是完善立法。落实十八届四中全会精神，市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程，明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按业主大会决定补建或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台，加强舆论宣传与监督，影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等，推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业管理在构建和谐社会中的'作用，建立物业公司准入制度，强化对物业公司的行政监管，理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务，建立健全“属地管理、条块结合、分级负责、协调联动”的工作机制。三是细化规则。政府要督促市房屋维修基金管理中心尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，出台房屋维修基金的使用交存管理细则，规范监管、简化维修基金的使用程序，合理调整维修基金的分摊比例，使维修基金真正发挥作用，充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。
2、严格依法依规把好规划建设验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关，进一步规范开发商、建设单位的行为，严格落实《湖南省实施办法》，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作，规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时，区物业管理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为“第三方代表”共同参与，依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题，责成开发商、建设单位在规定期限内，高质量完善、整改，方可验收、移交，对拒不执行的，要依法依规严肃查处，从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司，力推开发商与业主和谐相处，构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特别是改制企业移交管理的小区较多，居民收入低。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜，区牵头，街(乡)按辖区组织全面摸底，有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造，对改造后的零散小区进行整合，将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会，招标引进正规物业公司进驻。
3、加强对物业公司的监管。加强和完善物业管理势在必行，政府必须进一步充实物业管理部门人员力量，加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购买服务。组建全区住宅小区管理事务所，采取购买公共服务的方式，对全区小区的物业行政管理委托社会中介组织管理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理，构建多级次的服务标准体系，并充分发挥基层的监督指导作用，将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中，每年进行一次考核审定，评分较低单位要严肃整治，执行退出制度。三是组织开展物业管理专项治理。整治服务质量差的物业公司。对以管理者自居，服务质量不高，服务意识差，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务内容和标准等向社会的公开，增加透明度，促进物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
(二)规范市场运作，加强协调监督检查，区、街(乡)社(村)三级要当好“指导员”。
1、进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责，强化考核办法，增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力量，配备专职工作人员，物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政计划。同时，把物业管理纳入网格化管理，将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织加入到小区管理队伍。继续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级达标创建工作，并加强对申报、创建、评选结果的宣传和运用，营造良好的社会舆论氛围，逐步形成政府监管、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。
2、积极构建物业管理与社(村)建设联动机制。建立社(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度，搭建“三方”议事平台，共同理顺物业管理关系，建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务，组建物业纠纷调解机构。区、街(乡)物管办应结合文明城市创建工作，进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》，加强业务培训，提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求，拓展思路，向智慧型小区服务发展，营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境，争取业主的支持、理解，使物业公司真正成为小区业主的“服务员”。
3、加强对业主大会和业主委员会的指导。业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一，指导、监管好业主大会、业主委员会是街(乡)、社(村)物业管理工作的重中之重。区相关部门要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度，使物业管理部门、物业公司、小区业主、开发商、建设单位等都能了解物业管理法律法规，自觉履行职责。要增强业主自治意识、有偿服务意识、依法维权意识，积极组建业主委员会，协助推荐遵守国家法律法规、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强，公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。对人口规模达到两千人以上的小区可以成立居民委员会，完善居民委员会与业主委员会“一套班子，两块牌子”的运行模式。指导业主委员会制订议事规则、信息、财物公开、档案管理等制度，切实发挥应有的作用，使业主委员会成为小区的“管理员”。
4、大力提高业主自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，通过规范小区自治的内容，完善小区公约，提高业主依法维权的意识，高度自治的意识，在正确行使民主权利的基础上，承担应尽的义务和责任。区、街(乡)、社(村)有针对性地在小区开展“文明小区”、“文明楼栋”、“友好邻居”、“星级文明户”等评比活动，促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围。
物业管理调研报告 篇3
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容， 市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下：
一、物业管理的基本情况
总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）物业企业现状
我市物业管理从 年前后开始起步，至今发展仅 年时间。据调查，截至 年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。
（二）物业发展现状
目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239。1万平方米。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指20xx年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1。2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。
2、 老小区的物业发展现状。老小区主要是20xx年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96。1万平方米，住宅套数有0。85万余套，物业管理覆盖率不足50%。
3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从20xx年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372。79万余元。
（三）小区业主委员会现状
截止20xx年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现， 90。5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61。9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62。5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）物业管理行政机制现状
在《物业管理条例》及《 市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《 市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
20xx年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《 市物业管理实施办法（暂行）》《 市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物业管理实施细则》《关于规范 市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、物业管理存在的主要问题及原因分析。
（一）物业企业存在的主要问题及原因分析。
1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也不足10万平方米，由于管理项目较小，管理规模不大，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查，我市24家物业企业的34个项目，有31个项目亏损，几个项目硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购买任何社会保险，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）物业发展存在的主要问题及原因分析。
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强，服务质量差，服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业服务的配合度不高，接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业服务企业，成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。
有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低， 基础设施设备差，娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位，公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金，根本无力进行旧小区改造。
4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。
（1）住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。
（2）开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（三）小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。
3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。
4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。
5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。
（四）物业管理机制存在的主要问题及原因分析。
1、物业管理法律法规不健全。首先，物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。
2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在安全隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。
3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，大多
数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37。5％，开发商下属企业占54。1％，外聘服务企业占12。5％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。
三、完善物业管理的建议和措施。
（一）加强我市物业企业服务质量的建议和措施。
１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
２、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
（二）加快我市物业行业发展的`建议和措施。
1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。
2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《 市物业管理实施办法（暂行）》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）完善小区业主委员会制度的建议和措施。
１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。
２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。 ３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。
4、加强组织业主委员会成员的培训，提高业委会成员的总体素质。
（四）建立健全物业管理新机制的建议和措施。
1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制，实现双向进入、交叉任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会配备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。
民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门
应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地接受物业这一行业，逐步形成物业管理服务意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进行问责，提高部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经验，后期稳步推进。
2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。
3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
另外，物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和竣工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备配套关，为物业管理奠定硬件基础。
物业管理调研报告 篇4
按照市人大常委会年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报，专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
1.摆正位置，形成网络。随着我市城市化进程不断推进，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人。同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员情况较为复杂，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门——市建设局，并在市建设局设立物业科，专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注重社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。
2.加强指导，推进工作。社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上，切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系，明确社区管辖责任，及时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，及时接收一个，管理组织健全一个，尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励，使各项任务在一线得以较好完成，矛盾在一线自我调停化解，问题在一线积极寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。
3.尽心尽责，积极奉献。从调研情况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千—2万人的管理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰巨，住宅人员素质参差而复杂，社区工作者人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中，遇到难事一马当先，抓协调、抓联络、抓沟通，碰到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困难问题
1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全覆盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力量较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口，管辖面广，但社区工作者极少，绝大多数社区仅6—8人，且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应，“上面千条线、下面一根针”，所有工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。
2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是20xx年6月市政府颁布的，《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是20xx年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、服务，物业费使用，维修等方面的规定有待加紧修订完善。
3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不实用，公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房屋保修，管网维修等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已出现过电梯下跌伤人事件，但其保养、检测、维修经费无处着落，将成为今后社区不安全的隐患。
4.整体素质有待进一步提高。一方面，部分业主只要服务，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映，出现上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言。另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素质不高，缺乏专业知识培训，管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立情绪。
5.物业收费有待进一步规范。近年来，楼盘开发类型较多、情况复杂，有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透明度不够，空关房全额收费等，引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。
三、建议意见
1.要加强领导，强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此，市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参与的工作领导小组，负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，认真担起小区物管工作的`监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配，强化考核评比;要研究落实社区工作经费，切实重视和关心业主委员会主任，给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。
2.健全机制，规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的意见，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励，确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则，住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法，尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实，要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透明，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行研究，采取有效措施，及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深入小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展提供交流平台，促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善激励政策，明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。
3.注重教育，提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素质偏低，小区业主素质高低不一等实际情况，加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有计划地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动，做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。
物业管理调研报告 篇5
为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。
一、发展现状
近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。
1.健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。
2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度;建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。
3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。
4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;业主公共活动用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。
二、主要问题
虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。
1.车辆停放无序。由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的`车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。
2.违法建设不止。部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店;有的顶楼搭建阁楼;有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观;有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建;还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。
3.物业费用难收。目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米，高层住宅为1.0-1.5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。
4.各类乱象频发。小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言;芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件;金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件;荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。
5.行政执法缺位。政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安;城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止;消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。
6.公共服务缺失。敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。
三、原因分析
我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：
1.对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。
2.物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。
3.部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。
4.物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。
四、几点建议
调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度;其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负;第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。
1.强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。
2.明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会)，尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。
3.分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。
4.创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。
5.倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。
6.突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。
物业管理调研报告 篇6
为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。
一、发展现状
近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。
1。健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。
2。强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度；建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。
3。提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。
4。加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰—5‰配建，最低不得少于50O；业主公共活动用房按照3‰—5‰配建，最低不得少于100O。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。
二、主要问题
虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。
1。车辆停放无序。
由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位（库）已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。
2。违法建设不止。
部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店；有的顶楼搭建阁楼；有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观；有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建；还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。
3。物业费用难收。
目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0。5—0。8元/平米，高层住宅为1。0—1。5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。
4。各类乱象频发。
小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言；芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件；金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件；荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。
5。行政执法缺位。
政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安；城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止；消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。
6。公共服务缺失。
敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。
三、原因分析
我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：
1。对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县（市）、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。
2。物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的'居住需求存在很大差距。
3。部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。
4。物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。
四、几点建议
调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度；其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负；第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。
1。强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。
2。明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县（市）政府（管委会），尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。
3。分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心（登记注册）进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。
4。创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。
5。倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。
6。突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位（线）划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。
物业管理调研报告 篇7
物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。
一、当前住宅小区物业管理现状
去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。
（一）搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。
（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约20xx万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。
（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供的服务质量满意度也越高。
（四）业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。
二、当前物业管理工作中存在主要问题
由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：
一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。
二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的.条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。
三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。
四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。
三、几点建议
（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。
（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。
（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。
（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。
物业管理调研报告 篇8
嘉定镇街道区人大代表工委调研小组
一、引言
物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的课题。
根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。
二、调研目的、方法和过程（一）调研目的
通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。
（二）调研对象、方法和内容
调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责
人、社会各界人士。
调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。
调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。
（三）调研过程
5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会8个（参加人员71人次），个别访谈18人次，收集群众意见35条，电话（随机）征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。
三、我区物业管理基本情况
据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米（见表1）。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。
本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家；注册在外区，在嘉定从事
物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。
目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。
表1全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表
名称特征一层或二层/平房/70年代以前（保障型）80年代以后开发、80M2以下（改善型）90年代以后开发、120M2以下（基本型）90年代末以后开发、90M2以上（舒适型）90年代末以后开发、90M2以上（舒适型）90年代末以后开发、140M2以上（豪华型）分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019户数（户）400035555总面积（万M2）总量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。
四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析
为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。
表2对目前居住小区满意率的情况统计表
问卷题目你对目前居住的小区各方面还满意吗？选项1、非常满意2、满意百分比（%）026.63、一般4、不满意63.410%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：
（一）物业管理体制尚未完全理顺
主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的'禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。
（二）历史遗留问题没有及时解决
据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建造于80年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独
的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。
老居民区存在的普遍问题120%100%80%60%40%98%76%60%68%物业业主10%1：环境差2:收费低0%0%3:保安不到位（三）物业管理市场化机制尚不成熟
主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存
量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。
二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。
目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近10年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236（元），那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。
在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法（见图２）。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。
二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。
关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；服务态度差占15%。从图２分析，要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达800多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。
物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物业公司自行消化D：提高物业费标准40%63%27%97%物业业主0%A：重新选聘物业公司B：降低服务水平
（四）街坊基金亏损现象严重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、
下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按20xx年价格标准计算），应为20万元。在没有增值渠道情况下，20xx年亏损总额已达70万元，20xx年将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。
按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上（表3）愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。
表3街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表
问卷题目选项1、我愿意如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？2、不愿意3、随大流4、不表态百分比（%）26134912（五）业委会队伍的专业素质不高
在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：1、两项基金的归并；2、物业管理费的等级收费；3、业
委会不能有效地代表业主大会办事；4、街坊（维修）基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。
目前解决社区物业管理中最难的是：A:维修基金的筹集15.63%31.25%21.90%B:业委会不能有效地代表业主大会办事C:物业管理费的等级收费31.25%D：二项基金归并关于（维修）基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是：一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占27%；不满意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。
五、近年来政府所做工作及取得的成效
近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定
成效。具体体现在：
1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。
2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。
3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。
4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。
5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划（20xx-2009）》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。
总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己服务工作，
在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。
六、关于加强我区物业管理工作的建议
物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：
（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制
物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。
一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。
另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。
二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以
及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。
三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。
四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。
（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境
本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。
一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏
损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从（表３）中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。
又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。
二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。
具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动
迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。
（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。
二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。
三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。
四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。
（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。
二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。
三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。
本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。
物业管理调研报告 篇9
为了规范市区内普通住宅小区物业管理，根据地区领导安排，20xx年8月5日—10日，地区建设局组织专题调研组，对XX市市域内住宅小区建设情况、物业管理情况进行了调研，并与多家物业服务企业进行了座谈，就做好物业服务工作听取了物业服务企业建设性的意见，同时深入住宅小区走访了业主，召开了业主代表座谈会，认真听取了业主对物业管理及服务的意见和建议，现将调研情况汇总报告如下：
一、XX市住宅小区建设及物业管理的基本情况
截止2011年7月底，XX市建成180个普通住宅小区，共有物业服务企业47家，其中二级资质1家，三级资质31家，三级（暂定）资质15家，从业人员近4000人，管理普通住宅小区140个，小区总建筑面积408.8万㎡，住户总数36210户，居住人口11万余，物业覆盖率达70%，未实行物业管理的小区有40个。
二、存在的主要问题
在此次调研中，我们总体感觉是：地区内物业管理水平仍处于初始阶段，存在诸多矛盾、困难和问题，急待整顿和规范。
（一）物业管理收费偏低
地区内物业管理收费自1998年出台收费标准（封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月）一直延续到2008年，2009年XX市出台了按等级收费的规定，由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准，业主普遍不接受，所以，除个别小区外，依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取，此收费在1998年是合适的，目前仍按这个标准执行，物业服务收费明显偏低。这次调研中，我们对各类物业公司服务成本进行了测算，按照目前物价指数和收费标准，物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务，要想企业不亏损，只能缺位服务，由此，派生出一系列问题：
一是员工工资低（地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右；丽园小区物业服务企业员工平均工资650元；阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元，属最高），高质量管理人才和服务人员难以引进（地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等），低素质管理人员只能履行低标准服务，造成服务错位或不到位。
二是难实施规范化管理标准化服务，造成扯皮多、投诉多、上访多，给地区社会稳定带来不和谐因素。
三是企业负债运行，造成水费、电费拖欠，导致小区路灯不亮，道路不平，绿地荒芜，树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。
四是业主拖欠物业费情况严重，经统计，XX市城市物业住宅公司累计债务249万元，安雅物业公司累计债务307.6万元，业主欠费严重影响物业公司的生存。
（二）物业管理中各方主体行为不规范
地区内实行物业管理的140个普通住宅小区，只有37家成立了业主管理委员会，占25%，且大多数业主委员会不能规范运作（主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源）。未成立业主委员会的住宅小区，物业管理属于“跛足”运作，业主权利、义务不清楚，物业公司与业主委员会之间关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，不利于物业管理市场的规范，削弱了物业管理行业的发展。
（三）落实住房专项维修资金制度不到位
一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用。
二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金（丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成，未达到国家当时规定的2%标准）。
三是2006年前建设的商品房维修金没有足额归集到位，无法正常提取使用。
由于专项维修资金不到位，住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益，也影响了小区的整洁和完整。
（四）老旧小区开发建设中遗留问题多，物业公司无力解决。具体表现为：小区规划与实际建设不符，没有物业管理设施；小区环境与售房承诺有差异；文化娱乐、健身场所等配套设施不完善；房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附属设备质量差，返修率高，引起业主不满；有的小区设施老化，影响到管理质量。
三、出现问题的原因（对存在的问题进行定量分析）
（一）物业管理市场体制欠完善，缺乏竞争机制
XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况，一是由市房地产部门直管的物业企业，对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理；二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业，对单位开发的住宅小区实施物业管理；三是由开发商组建的物业公司，对自行开发的住宅小区实施物业管理；四是由股份制或私人组成的物业企业，对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲，XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式，这种模式不利于竞争，按照国家《物业管理条例》规定，业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，只有通过竞争，才能形成新的管理机制，促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。
（二）业主大会和业主委员会体制不健全，未形成有效的运行机制
随着住房体制改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变，居民住房自有化率越来越高。随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构，在业主大会闭幕后，行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全，业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约，业主委员会未发挥应有的作用，物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多，存在一定的对立情绪。
（三）物业服务企业行为不规范
市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的`关系不清楚，在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。
（四）开发建设质量问题对物业管理造成不利影响
市区内部分住宅小区由于开发质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加大了物业服务企业管理成本，造成了物业服务企业亏损。
（五）无物业小区陷入治理困境
XX市区内无物业小区主要有三类：一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在，造成无物业管理；二是城乡结合部个人兴建的私房群；三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势，对物业吸引力不足，小区管理支出多，收入少，缴费低，亏损大，因此，物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理，这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题，给社会带来不稳定因素。
四、措施与建议
（一）物业管理要从源头抓起，切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作
1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和XX市实施国家物业管理条例的有关规定和要求，今后，市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区，在工程开工前，建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同，一并报市房地产主管部门审查，审查同意后备案并办理相关手续，工程开工后物业服务企业介入管理，直到小区竣工交付使用后，业主委员会成立并召开业主大会，选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度，由市房地产主管部门监督，开发建设单位组织招投标，按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准，对通过招标选择的物业公司，开发建设单位支付前期物业管理费。
2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后，市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收，由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收，验收合格后方可进行综合验收，综合验收由发改部门牵头，组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加，验收合格后，幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护，公厕移交环卫部门统一管理、使用和维护，按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施（含社区医疗服务站及文体活动设施）移交居委会管理、使用和维护，物业管理用房（含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材）移交居委会管理，待业主委员会成立后移交给业主委员会，供全体委员所有和使用。
物业管理用房按《XX市城市规划管理若干规定》第八条配建，分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。
物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋，具有水电功能，没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。
城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积，房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。
（二）全面建立业主委员会制度
鉴于业主大会、业主委员会的重要性，应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度，一是住宅小区综合验收后，具备召开业主大会条件时，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告，街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后筹备组自行解散；二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的，辖区、街道办事处要通过不断调整、充实，提高其履职能力，对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区，要分清情况，查清原因，按条例要求及时召开业主大会，成立业主委员会；三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范，随着居民和业主身份的逐渐同质化，由广大居民或者业主直接选举产生的居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况，从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发，今后，新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任，业主委员会应在居委会指导下开展工作，以利于整合管理资源，发挥社区的作用，加强社区稳定与和谐建设；四是全面落实由业主委员会选聘，解聘物业公司的规定，建立良好物业管理市场竞争制，通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变，服务水平的提高。
（三）创造宽松条件，进一步加大对物业管理企业支持力度
1、建立“质价相符”的物业服务收费机制
物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况，为了进一步提高市域物业企业服务水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业服务企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，规范物业管理行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，依据国务院《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协（2004）1号）文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》新建房[2004]4号规定，结合地区当前物价消费指数，群众承受能力，建议市政府适当调整物业收费标准，并尽快下文执行。
（1）市区内开放式住宅小区，现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来，十年未变，低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中，经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见，将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月，调整为0.25元/月、平方米为宜。
（2）对封闭式住宅小区，应按《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（施行）》（新建房[2004]4号）文件规定执行，即：
普通住宅的物业管理综合服务费
基准价的最高价格水平
2、安排专项财政补贴资金，解决目前业主委员会缺乏管理资金的实际困难
市区内住宅小区已建立的业主委员会因无资金来源，多半处于瘫痪和半瘫痪状态，无法正常运作。为此，建议市财政按照3000人以下的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴3000元的标准，3000～5000人的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴5000元的标准，5000人以上的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴8000元的标准，解决小区业主委员会的办公费用，使业主委员会能够开展正常工作，行使正常管理职责。
3、完善住房专项维修资金制度
住房专项维修资金是住宅小区共用部位、共用设施维护费，是延长小区使用的保命金，必须规范归集、规范运作，鉴于地区住房专项资金归集运作中存在的问题，建议市政府尽快完善《XX市住房专项维修资金归集使用和管理办法》。
——对以房改优惠价格向职工出售的公有住房，原产权单位应按向职工出售价的20%，现产权所有者应按原购房款的2%向房地产主管部门缴交维修基金，未交纳的要补交。
——安居房、经济适用住房由原建设单位按工程总造价2%的比例补交维修基金，此问题仅限于丽园小区和阿牙小区。据我们了解，两小区建设完工后，维修基金按1%留成，现维修基金已全部用完，两小区又面临老化维护期。而两小区建设节余款尚有280万元，在地区住房公积金管理中心暂存，应启动此款，补足两小区维修基金）。
——商品住房的维修基金按购房款2%的比例收缴，未按规定缴纳的建设购房户要尽快补缴，否则由房产管理部门按有关规定处罚。
住房专项维修基金均应按照业主所有，专户专储，按幢立账，按户核算，政府监督的原则实施管理。
4、下放物业管理企业资质审批权限
将目前由地区建设局行使的物业企业资质等级审批权下放到县（市）房地产（建设主管部门）主管部门，由地区建设局备案，以便事权统一，属地管理，市房地产主管部门应加大对物业服务企业的监督检查力度，建立街道、居委会、住户满意度评价机制。
5、发挥职能部门作用，上下联动，综合治理
住宅小区物业管理从“条”上看，涉及民政、房管、公安、消防、园林、建设、城管、司法、国土、环保等多个部门，从“块”上看，涉及市、街道办事处、社区三个层级。要管好住宅小区，必须上下联动，综合治理。为此，①建议市政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理工作；街道办事处应牵头成立辖区内物业管理联席会议，由市房产局、辖区派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等参加，协调解决物业管理中的重大问题，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作；社区居委会负责协调和处理本辖区物业管理事务和纠纷。②供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任，建议市政府将小区供、排水管网维修费用按住户供排水用量摊入水费，由哈密水务公司和市排水管理中心进行统一维修和管理。③建议聘用小区生活困难人员和老年志愿者组成巡逻队，由民政或公安部门补助一定的费用，协助管片民警和小区保安做好群防群治工作。④建议成立社区物业管理工作站或在社区综治办下设住宅小区物业督查员，加强社区与住宅小区物业管理沟通、协调工作。
（四）加强对无物业小区的管理
无物业小区管理难度大，容易引发各种社会问题，为此，必须加强无物业小区的综合治理，确保社会长治久安，首先对无物业小区要分清情况，按照片区治理的原则，由各区街道办牵头，房产局指导，以片划分管理小区，组建片区物业管理机构，纳入物业管理范畴，其次对接管无物业小区管理的片区物业公司要实施优惠政策，市政府要按照管理面积补贴一定数额的资金，第三，要把物业管理的关注点放在无物业小区的治理上，社区要把物业管理的重心移向无物业小区，特别是要抓好无物业小区的治安管理。
（五）机关事业单位和国有企业早期建设的既有老旧小区，因机关合并或企业改制，原建设单位已不复存在的，政府应做出规划并列入年度建设计划设立专项资金，对其市政基础设施及公共服务设施逐年完善。
（六）加强物业管理人员的上岗培训工作
市房地产主管部门要做出规划，对物业公司管理及工作人员要采取“走出去，请进来”的方式进行业务培训，努力提高物业管理人员的素质和服务水平。坚持物业管理人员戴证上岗，把好物业管理人员的进入关，彻底解决当前市区内物业管理低水平、低素质、管理无序和自生自灭的状态。
物业管理调研报告 篇10
为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴xx西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本情况
根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：
（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。
（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。
（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，20xx年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。
（二）业主大会及业主员会成立情况
目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。
（三）小区的物业管理情况
调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。
二、存在的主要问题
调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：
1、工程建设的遗留问题
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。
2、历史原因形成的问题
一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位
调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的发展严重滞后
通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。
5、物业管理模式落后，经营活动不规范
部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成
业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：
1、加强居民住宅小区的工程建设管理
工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、加强对小区物业管理工作的管理和监督
一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。
3、要强化对物业管理工作的指导
一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。
按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。
二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的.服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。
4、要健全物业管理体制机制
首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
5、要深化物业管理法规宣教
县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。
6、要规范物业管理服务行为
物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
7、要强力落实专项维修资金的收缴工作
新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。
8、要积极推进旧住宅小区的物业管理
调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
物业管理调研报告 篇11
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本情况
我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。
二、存在的主要问题
1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。
2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。
3、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位。
4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。
5、物业管理缺乏监管。我区所
有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。
6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。
三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议
１、走强强联合之路。创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。
4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。
5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。
6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。
7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。
8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平，提高自身的服务质量。规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的`问题。让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。
9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系。
10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字（20xx）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。
13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务。
物业管理调研报告 篇12
物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：
一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒
在调研中反映最多的问题就是收费难，虽然《物业管理条例》已颁布实施一年多，但业主的交费意识、物业管理观念尚未完全形成，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由很多，主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手，努力提高收费率。
二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当
在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。
三、物业管理企业人员整体素质有待提高
这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的.提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
四、服务标准不统一，有待规范
物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响。因此服务标准需要进一步规范。
五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营
开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化
国家《物业管理条例》已颁布实施一年多，对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。
针对以上问题，提出如下建议：
一、尽快出台物业管理服务质量等级标准
按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。
二、加快业主大会制度规范化进程
按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。
三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：
1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；
2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；
3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；
4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。
在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
四、严格把好验收关
事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管
理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。
五、尽快出台地方性法规、规章
由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市物业管理实际，结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验，尽快制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。
六、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。
物业管理调研报告 篇13
随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业，物业管理究竟能否走可持续发展道路?作为一名物业管理专业者，在即将毕业之际，我作了一次实习调研。
年xx月至年某月，为进一步巩固所学知识，理论联系实际，我在xx市xx物业管理有限责任公司进行了为期半年的访问学习。在实习期间，我们受到了xx市xx物业管理有限责任公司的热情接待。通过到公司各物业管理处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识，为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。
一、调研对象的基本情况
xx市xx物业管理有限责任公司成立于20xx年5月，位于锡城北门杨木桥小区xx内，东连锡城路，南临沪宁铁路，西靠凤宾路，北依213国道，是独立核算、自负盈亏、自主经营的独立法人企业，资质等级为三级，注册资金为100万元。
近几年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“优质高效、一流服务、信誉至上”的宗旨，并拥有一批具有大专以上学历，取得全国物业管理从业人员岗位证书的高素质管理人才，造就了一支思想正、技术强、作风好的物业管理队伍，公司先后成功接管了xx、xx二期(民丰西苑)、绿洲花园等小区，取得了良好的社会效益，环境效益和经济效益。面对行业竞争激烈、困难重重的物业管理市场，公司策划了一条良性循环的发展道路。目前，我们正在积极准备质量体系的认证工作，并已取得内部审核员资格证书。公司承诺：严格按照“市物业管理优秀住宅小区”的达标标准，制定和完善各项管理制度，充分利用现代化管理手段，确保工作圆满完成，为业主创造一个文明、整洁、安全、有序的生活环境，营造一个赏心悦目的生活空间。会一如继往、不断创新，力争为锡城更多的业主、住户提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”的企业品牌，使新桥物业成为物业管理行业中一颗璀璨的明星。
二、调研的目的和意义
“实习是检验真理的唯一标准”，学了三年的物业管理，总是想把所学的知识用到实习中去，这是我调研的目的之一;另外，想对现阶段物业管理行业在社会上的发展状况做一个了解，以便为今后正式走上工作岗位做一个坚实的基础，这是我调研目的之二;物业管理虽然有良好的发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一系列的问题需要解决。只是随着社会经济进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内部不断自我完善，这样，物业管理的美好前景才能变为现实。我想通过此次实习，我会对物业管理有一个新的认识和体会，会从感性认识上升到理性认识，理论联系实际，把自己所学用到社会实习中去，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实习验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。从小方面讲，为自己以后能有一个美好的未来而努力;从大处讲，也为物业管理行业走上成熟和健康发展之路贡献自己微薄之力。
三、调研的方法和范围
本次调研我主要调研分析了新桥物业各管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理也有了初步了解。在调研期间，我主要采用了现场采访物业管理人员、进行现场调研等方式，完成了调研工作。新桥物业管理有限责任公司现在有三个管理小区，分别为xx、民丰西苑、绿洲花园。
四、调研的结果及分析
在实习期间，我深深体会到了新桥物业的优势，以及其在黄巷街道的影响。虽然新桥物业管理有限责任公司仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与新桥人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响新桥物业发展的问题，现总结整理如下：
第一、内部管理不规范。首先，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，处理好这些关系当然有利于公司的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理健康的发展。
第二、责权利不明。责权利不明是影响公司发展的主要障碍。例如：一些房屋维修问题、设施设备配套问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展，许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理服务质量的提高和物业管理的健康发展。还有，各物业管理处内部、各岗位之间责权不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，工作链断档，工作流程不流畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。
第三、缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
五、调研体会及建议
通过在实习中理论的研究和实习的磨合，我提出自己的几点建议和方法：
1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。
(1)、规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志。语言形象要求服务接待人员要讲普通话。比如说在服务人的电话接待中要首问“新桥物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候，“新桥物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要，在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量达到军事化的标准，例如不要出现走路吸烟、打闹的场面，以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。
(2)、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心，辐射每一个员工的行为。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。
(3)、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时
也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项(物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等)必须要业委会审批，否则有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。此外，在日常的管理服务中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平时管理中的不足和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，请求其协助解决，做到双方心中有数，必要时要达成书面协议。
2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
(1)、以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比如说公司内部要定制各种及时、快捷、方便的.书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络(因特网、局域网等)使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让广大员工的思想“站在新桥，跳出新桥”，以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，特别值得一提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的“拿来主义”，一定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，否则只会浪费大量的人力、物力。在实习期间，我接触到的小区管理处很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显得特别重要。对于专业技能，因为其是服务质量的基础，所以我们要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。举例来说，绿洲花园由于人员配置少，一个人要负责许多方面的事情，所以在一些档案的管理上以致出现了些许的混乱。因此，对于部门结构我觉得要有明确的划分，并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比如说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。
(2)、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在绿洲花园，我看到小区路面坑坑洼洼，如果在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有给予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发生事故我们就要承担责任。如果我们给予醒目的警告，那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心，以避免不必要的麻烦。
物业管理是一个特殊的服务行业，它集劳务、智慧、管理为一体，管理和服务的对象是“人”，最终目的是“满足他人的需要”。这里谈到的“管理”，绝不是单纯的“约束”。“管”是约束，“理”则是疏导，只有把约束和疏导有机结合、融汇，才能实现有序、有效的管理过程。所以其经营管理的复杂性就不同于一般的生产制造型企业，它的经营和管理是系统的、科学的、活性的、充满人情味的，是一个既涉及自然科学又涉及社会科学乃至心理学、行为科学的广泛领域。
未来我国的物业管理水平将逐渐与世界水平接轨。因此，发展的道路是漫长的，我们每一个从业人员都应抱着为之不懈努力的决心。我们有信心物业管理行业会越走越好!
物业管理调研报告 篇14
物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题
(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强
在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素质不高
在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。
(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明
物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能；
(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理
部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；
(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展；
(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障
由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴
在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。
二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策
(一)进一步明确和完善相关法律规定
政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的.先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；
(二)提高物业公司的准入门槛
建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；
(三)加强对物业公司消防工作的指导
区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处罚；
(四)加大消防教育培训力度
切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。
(五)规范对公共维修基金的管理
《物业管理条例》已明确了维修基金制度相应的法律地位，其使用是否公平、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必须完善规范维修基金的使用管理，尤其应明确公共部分具体设施设备相对应的维修基金使用原则、程序等，建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应帮助物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主，以便尽快地启动维修基金，以保证火灾隐患能得到及时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害，认真履行消防安全职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证，才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。
物业管理调研报告 篇15
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此，今年3月至6月，我们联合开展了加强石景山区物业管理的调研，目的是全面了解我区物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了区建委关于我区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分居委会和物业管理公司，召开了由政府相关职能部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次的座谈会，发放了近千份居民调查问卷，搜集了关于加强我区物业管理的意见和建议，现将调研情况报告如下：
一、我区物业管理工作的基本情况
据调查，我区共有各类物业建筑面积20xx万平方米，其中住宅建筑面积约1200万平方米。2万平方米以上的居住小区105个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区46个(包括各类家属院，不包括军产)，占44%;
九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占居住小区的75%;
成立业主大会的小区11个，占实行物业管理小区的14%。全区共有物业管理企业68家，其中在我区登记注册的44家，在外区注册的24家，从业人员6000余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有康居房及单位直管楼等。
总体看，我区物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占25%;
抽样调查问卷显示，未收取物业费的小区占33%。同时，近年来我区部分实施物业管理的小区获奖，物业管理覆盖率呈上升趋势。二是物业管理总体水平偏低。统计数据显示，与北京市整体水平相比，我区辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等;
物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基本建立，20xx年8月以来，成立了专门的工作机构，加强了对物业管理企业的监督检查，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，开展物业管理试点工作，推进物业管理市场化进程，进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。
二、我区物业管理工作存在的主要问题
近年来，我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些宝贵经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1.开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查问卷显示，77%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，69%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2.物业管理公司定位不准确。我区现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力不强。我区登记注册的44家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有2家，二级资质也只有3家，三级资质39家，与全市整体水平比较相差太远;
按照性质分，24家为国有或国有控股企业，17家由单位后勤部门转制而来，2家是直管公房房管所改制企业，这些物业公司受计划经济企业体制的影响比较深，有些企业甚至仍按照事业单位方式运作，以管理者自居，服务意识差;
有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费;
有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低;
有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
3.部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的.物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。据调查问卷显示，只有1%的受访者对《北京市居住小区物业管理办法》很了解，不了解的多达37%;
71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据调查问卷显示，78%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会;
当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权;
87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、关于加强我区物业管理工作的建议
石景山区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供有关部门参考：
1.推广物业管理企业前期介入。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理企业前期介入工作。
2.发挥物业管理行业协会作用。要充分发挥物业管理行业协会的作用，在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论;
建立行业自律机制，规范企业经营行为;
反映企业合理诉求，维护企业合法权益;
开展各种形式活动，形成行业的凝聚力;
正确引导舆论宣传，树立行业良好形象;
加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育的长效机制。
3.推动各方思想观念转变。在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接;
行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性，积极推行我区一些社区典型做法，如七星园小区，引导广大业主维好权、用好权、尽好责;
物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，同时要像首钢物业公司一样积极向外寻求发展机会，过度期采取两种体制并存的运做模式。政府有关部门和社区组织应组织成立物业调解协调机构，继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制，推动业主大会组建工作。
4.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性，应针对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会、房管所的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌，为建设和谐社会做出更大贡献。
5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在我区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
6.提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的企业应积极建立ISO9001标准体系，进一步提高服务质量。
7.完善物业管理相关法律法规。现行有关物业管理方面的法律法规包括《物业管理条例》、建设部的规章制度，但缺乏与法规相配套的规范性文件的制定，如：业主委员会运作;
物业管理招投标;
住宅维修基金管理;
物业管理服务用房设置使用;
业主委员会的法人地位及其职责、权力和义务;
明确物业管理企业、业主管理委员会、居委会三者之间的关系等，致使近期物业纠纷案件数量增多，并形成群访，区法院200 年就受理物业纠纷522件。建议积极通过人大、政协等呼吁相关部门制定与之相配套的实施细则和法规文件，使其更具体、更具有操作性，使之真正能够规范和指导市场运作。
随着物业管理水平的不断完善，随着物业管理机制的不断创新，随着广大业主维权意识的不断提高，随着政府对物业管理监管力度的不断加强，相信我区物业管理企业必将显示出其强大的生命力和市场竞争力，不断出现新的整洁、美观、安宁、舒适的宜居小区。
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