2017年房地产估价师《理论与方法》备考试题

试题 时间:2017-10-07 我要投稿
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  1.某套住宅建筑面积100㎡,套内建筑面积为92㎡,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为3000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。

  A.2400

  B.2580

  C.2607

  D.2760

  2.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。

  A.3673.20

  B.3673.68

  C.3790.43

  D.3790.93

  3.某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/㎡,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。

  A.2427元/㎡

  B.2500元/㎡

  C.2575元/㎡

  D.2632元/㎡

  4.为评估某宗房地产2006年10月的价格,选取了可比实例成交价格为3000元/㎡,成交日期为2006年4月末,该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%,2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为( ) 元/㎡。

  A.3018

  B.3020

  C.3144

  D.3050

  5.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2007年3月1日,合同交易价格为4000元/㎡,约定建筑面积为95㎡,合同约定面积误差在6%以内不增加付款,实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。

  A.3868.92

  B.4000.00

  C.4072.54

  D.4286.89

  6.评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/㎡。

  A.2938

  B.2982

  C.3329

  D.3379

  7.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/㎡,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。

  A.2648元/㎡

  B.2688元/㎡

  C.2708元/㎡

  D.2734元/㎡

  8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/㎡,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )㎡。

  A.3790元/㎡

  B.4238元/㎡

  C.4658元/㎡

  D.4663元/㎡

  9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年,至今都已使用10年,预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元,运营费用为20万元,无风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为( )万元。

  A.1372.7

  B.1309.9

  C.953.9

  D.900.6

  10.某房地产正常年收益为6000万元,直接资本化率为10%,房地产价格应为( )元。

  A.54000

  B.32010

  C.48000

  D.60000

  参考答案

  1. A 【解析】:使用面积=100×0.8=80(㎡)

  建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/㎡)

  参见教材P181

  2. D 【解析】:可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡),市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)

  参见教材P187

  3. D 【解析】:正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)

  参见教材P187

  4. B 【解析】:该可比实例在2006年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)

  参见教材P191

  5. A 【解析】:4000×95/100=3800(元/㎡),用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/㎡)。

  参见教材P191

  6. A 【解析】:此题需注意的是:在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时,应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。

  2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。

  参见教材P191

  7. C 【解析】:从2004年1月末至2004年6月末的期数为5;2004年6月末至2004年10月末的期数为4:2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。

  参见教材P191

  8. D 【解析】:可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。

  房地产状况调整:408 1.63×1.087=4436.73(元/㎡)。

  市场状况因素调整:4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。

  参见教材P189、191

  9. D 【解析】:参见教材P216。该房地产的收益价格为:

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  10. D 【解析】:参见教材P211,房地产价格=房地产净收益/直接资本化率=6000/10%=60000(元)。

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