小议经济适用房制度社会政策论文
住房问题与国家利益、社会公共利益和居民的切身利益息息相关。随着我国城镇人口增长、收入差距的拉大，住房问题势必越来越严重。如何完善住房政策，为弱势群体提供满足其基本生活所需要的住房，乃是构建和谐社会的重中之重。在此基础上，政府提出了经济适用房政策，它是我国早期安居工程、统建解困房政策的延续，适应了我国经济社会的发展需要。由于我国经济适用房政策还处于初期探索阶段在发展过程中也出现了诸多问题。
一、导论 住房政策
住房政策是政府为解决国民住房问题所制定的政策，是政府社会政策的一个有机组成部分或者一个分支，它是围绕着国民的住房问题而展开的。住房政策在满足人们的住房需求、维持社会稳定方面具有举足轻重的作用。第一，在所有的人类需求中，住房是其最基本的需求之一，他不单单提供一个有所遮蔽的场所，更重要的是它还可以提供和“家”相连在一起的安全感。第二，住房应该是一个福利领域，如果没有政府的社会政策介入，就难以满足中低收入家庭的住房需求。第三，人们在住房方面的需求和对住房定义的需求都很复杂。第四，住房与健康等其他多项福利议题密切相关。如一些西方国家的住房政策与其他改善环境的政策一道，极大地改善了人们的健康。促进了预期寿命的提高。
然而迄今为止，世界各国住房困难的问题依然严重存在。一方面，许多国家都在不同程度上存在着住房供应短缺的现象；另一方面，即使在住房供应总量并不短缺的国家和地区，也有许多人居住在潮湿寒冷、通风不好或取暖设施不好的住房里。因此，我国政府在不断致力于解决中低收入居民住房问题，相关政策主要集中在经济适用房制度方面。
二、经济适用房制度概述
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的'利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。
经济适用房与商品房有很多不同之处。首先，获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；其次，成本结构不同；第三，租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；第四，购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；最后，价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。
三、经济适用房制度存在的问题
经济适用房对完善我国城镇住房保障制度、促进房地产业的健康发展发挥了作用，但现实中，经济适用住房的运作存在着若干问题。
（一）经济适用房建设的“超标准”，房价水平仍令中低收入者难以承受
经济适用住房原本是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象的既经济又适用的商品住房，然而由于制度的不健全，加之受利益的驱动，开发商在户型设计上有意增大经济适用房的居住面积，结果出现了大面积和豪华型经济适用住房，这种做法提高了房屋的总价，使真正的中低收人家庭难以承受。20xx年5月建设部等制定的《经济适用住房管理办法》强调经济适用房户型不能超过80平米，但在实际售卖过程中，经济适用房户型大多定在100一120平米左右，而且也常会出现180平方米甚至230平方米的“豪宅”。一份在20xx年l一6月期间所进行的调查揭示，在被调查的对象中，40个重点城市上市预售的套均建筑面积为115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。此问题使国家经济适用住房的政策效应大打折扣。
（二）收入标准无法准确评估
由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。xx年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收人家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收人理解为包括70%的城市中的中低收人家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收人家庭。20xx年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不健全，要调查清楚一个人的家庭年收人并非容易的事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收人的家庭也进人申请者的行列，从而使真正的中低收人家庭遭受排挤。
（三）政府监督管理难以有效实施
政府的经济适用住房政策是以政府让利为前提的，而政府让利的目的是为了满足购房能力较低的中低收入城镇居民的住房需求。为了保证经济适用住房能够让真正的中低收入者受益，各级政府已经出台了一系列监管法规。但是，由于监管操作的实际困难，在现有政策环境下，实际效果并不理想。
对于那些现在符合享受保障条件的居民，随着社会各种条件的改善以及个人的努力，当生活水平提高以后，这个家庭原来所享受的福利就应该终止。他所享受的“福利名额”就应提供给那些新的需要社会保障的家庭。购买经济适用住房人员收入状况改善以后，其所享受的社会保障体系内的住房待遇如何处理，以及他的收入何时达到可承受市场商品房价格水平等等问题都是很难操作和监控的。
即使有关部门按照相关程序认真审核，也很难做到准确无误，因为在现有制度下可以审核的只是当事人的显性收入，而对其显性收入之外的经济来源根本无从查起。更何况，不少经济适用住房项目的开发商为了尽快销售，也乐于替购房者办理相关手续，或对购房者资格不愿意认真详查。
总之，对于政府来说，如果严格控制经济适用住房的受益对象，政策的监管成本过高，因为监管将贯穿于经济适用住房的立项、开发建设、销售乃至消费的各个环节。反之，如果由于监管成本过高而疏于监管，则不能保证真正的中低收入者得到政府补贴的实惠，无法实现政策的初始目标。
（四）经济适用房社区的郊区化和贫困化
由于价格的限制，经济适用住房一般选在城市边缘进行开发建设，其综合区位不如一般的商品房好，交通和社区设施配套也不太健全。而且，许多经济适用住房的住户属于城建拆迁户，经济条件也不太好。这样，当许多低收人者集中在一个经济适用房社区，就有可能使这些社区最终变成“穷人的社区”，并滋生许多社会问题。
经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济适用房的价格比普通商品房是便宜不少，但是住在里面，出行成本太高，对总的生活成本而言可能并不经济。经济适用房的“适用性”最多体现在住房内部空间满足了居住要求，但是绝大部分“经济适用房”区位偏远，住民基本都是迁移来的，很多人需要重新寻找谋生手段。如果关系到子女上学，这些还没有全配套设施的经济适用房就显得更加不“适用”了。因此现在大部分的经济适用房还没有实现真正意义上的“经济”和“适用”。
此外，政府投入有限，补贴方式不合理，分配制度不完善等等，也是经济适用房制度存在的弊端。
四．完善经济适用房制度的建议
由于我国经济适用房政策处于初期探索阶段，其理论支撑和实际操作都不成熟，各地在具体实施经济适用房政策的过程中，产生了不少问题。因此必须及时对它进行改革和完善，使政策的可操作性和针对性更强，更有效的发挥它的价值。
总的来说：加快经济适用房各方面立法进程，加强政府内部监管现在有关经济适用房的法规不全面、不完善的，应对其进行专门的修订和完善；对过去分散在其他行业法规中有关经济适用房的法规，则需要通过梳理，相对集中归并，修订成经济适用房专门法规。
要在政府官员内部建立合理的监督体系，加强舆论监督，使经济适用房的政策制度透明化、民主化。制定相关法规，对经济适用房的性质、建设方法、购买和租赁条件、建筑标准、政策优惠等做出规定。从项目的立项、报批、设计、施工、销售、物业管理都要充分发挥市场的作用，公开招标、严格审核，积极引入竞争机制。另一方面，应成立相关的监督机构，将建设局、房管局、财政局、物价局等多个部门中与住房保障有关的管理事务均交给该机构，由其对经济适用房的购买对象进行仔细的审查与核定，保证福利性住房真正到达中低收入者手中，同时也要对福利性住房的转手上市进行严格审查，防止高收入者通过各种手段取得福利性住房。应该将经济适用房的建设规模纳入考核标准。但是单单一个建设规模是不够的，因为我们的最终
目标是社会福利最大化，而不是经济最大化，因此还应该综合考虑。
经济适用房的地段、价格、交通费用、入住群体性质等多重因素。
一、经济适用房建设的合理区位与比例
目前我国城市“经济适用房”绝大部分都是建设在城市的偏远部位，因而不能算是真正的“适用”房。为了保证其适用性，就应该在城市的各个“居住区块”都要建设一定比例的经济适用房。根据城市规模不同确定“居住区块”的面积，在每个“居住区块”内合理安排经济适用房建设用地的比例，。
二、合理确定经济适用房户型面积
经济适用房建设的目的首先是解决城市里中低收入人群的住房问题，针对目前我国城市这类人群数量庞大的客观事实，我们只能建设相对更多的低标准的经济适用房。根据所建楼房的层高不同，确定住房的建筑面积，确保入住市民的基本生活需要。对一、二、三居室的住房面积分别控制在45~55m2、60~70m2、75~85m2，三种面积套型比例要根据不同城市居民生活习惯与不同人口家庭的比例来确定。一居室住房入住对象是两口之家，两居室住房入住对象是两代三、四口之家，三居室住房入住对象是三代四、五口之家。
三、严格控制入住条件与定期申报、检查制度
经济适用房各方面政策都相当优惠，因此很多无房市民即使是高收入者也可能申请入住，而且在相当长的一段时间内“廉租房”都将是供不应求的，因此制定严格的入住条件尤为重要。各个城市的经济水平与生活消费水平各有不同，所以申请要求入住的条件也必然有差异，这需要各个城市具体确定。这里可以确定几个基本原则：“低收入者优于高收入者，家庭优于个人，人口多的家庭优于人口少的家庭，困难家庭优于无负担家庭。”对于城市需要的高级人才以及刚毕业的大学生，刚开始进入社会时，可能相当长的一段时间还没有购买住房的条件，政府可以针对此类人群出台相应的政策，保证他们的基本生活。
由于入住家庭人口生老病死原因存在着人口变化，因此需要更换不同标准的住房，这就需要住户主动申请，同时也需要政府相关管理部门定期检查，以半年为期限，及时做好住房调整工作。
五、结语
尽管经济适用房分配政策还存在诸多问题，但我国目前的经济发展水平以及百姓住房状况决定了经济适用政策在相当长的一段时间内仍有其存在的必要性。它不仅关涉百姓福祉，而且事关社会稳定大局。国家出台经济适用房政策，实施一系列优惠政策的最终目的是为了服务人民大众，帮助解决低收入家庭的住房问题。尽管实施结果不尽人意，但是通过完善和健全经济适用房政策，增强政府的公信力，端正购房者的购房心理和态度，低收入群体一定能够买到自己满意又不超过购买力的、真正经济而且适用的经济适用房。我们相信，随着经济的发展和住房保障制度的不断完善，诗人杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想一定能够实现。
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