房地产资产评估报告
(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算。
3.计算总收益=12×2300元/月=27600元
4.计算总费用
(1) 房地产税
房地产税=56400×17.5%=4830元
(2)管理费：
管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费：
房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋现值=830×78.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保险费:
保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6. 确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
风险调整系数=Xγ1+Yγ2
其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。
风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%
7. 计算房地产价格
选用计算公式
a 1
V=— × [ 1 — ———— ]
r (1+r)n
n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：
119 1
V=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：
211609×0.6+198204×0.4=206247
XXX
X年X月X日
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