资产评估报告标准样本
二、 评估对象和评估范围
本次评估的对象是资产组合;评估的范围是委托方委估的房屋建(构)筑物、存货及土地使用权、机器设备(不包括融资租赁设备及中新电镀设备制造(深圳)有限公司申请保留物权的设备，即部分一次铜生产设备及二次铜生产设备)。具体账面 情况如下：
金额单位：元
编号
科目名称
账面值
1
固定资产原值
203,388,607.67
2
固定资产原值——机器设备
122,841,840.79
3
固定资产原值——房屋建筑物
80,546,766.88
4
固定资产原值——构筑物
5
固定资产净值
180,359,014.02
6
固定资产净值——机器设备
106,445,754.48
7
固定资产净值——房屋建筑物
73,913,259.54
8
固定资产净值——构筑物
9
减：固定资产减值准备
2,480,000.00
10
固定资产净额
177,879,014.02
11
土地使用权
5,304,069.18
12
存货——原材料
2,766,635.40
13
存货——产成品
4,234,375.47
14
存货——物料
2,811,055.93
15
存货——车间用备件(账外)
16
存货——低值易耗品(在库)
535,650.48
17
存货——在用低值易耗品(账外)
18
减：存货跌价准备
4,600,000.00
19
存货
5,747,717.28
20
在建工程
41,460,073.86
合 计
230,390,874.34
上述账面价值为： 2009年9月23日，评估人员进入评估现场时企业财务提供的财务账面数据，。
1、存货：该公司的存货包括原材料、产成品、物料、在库低值易耗品。①原材料主要包括公司外购的基板、铜箔、及PP等均为公司原正常生产周转用材料，分别存放于公司基板仓库、冷藏仓库等;②产成品主要包括电路板及其样品,存放在成品仓库;③物料主要为车间用的物料，如钻头、铣刀及化学试剂等，分别存放于物料及化学品仓;④低值易耗品(在库)主要为车间用小物品及办公用品等，存放在低值易耗品仓、总务仓、MIS仓。
2、房屋建筑物：该公司的建筑物位于江苏省常熟东南经济开发区东南大道8号，共29项，其中房屋14项、构筑物15项。主要房屋中，有房屋产权证的房屋有：南北门卫、主车间、办公楼、综合楼、研发楼、化学品库、污水车间，建筑面积为48409.58m2，房屋所有权证号分别为熟房权证古里字第00001081号、熟房权证古里字第00000917号。
无房屋产权证的房屋有：地上地下消防泵房、配电间、自行车棚、污水处理房附房、车间顶彩钢板房，建筑面积为893.13m2。
构筑物主要为砼道路及场地、砖围墙、钢围墙、草坪、路灯、水池等。
3、机器设备：该公司机器设备共包括826项。设备主要分布于弘捷电路(常熟)有限公司厂区内工务环安课、工务仪电课、工务机械空调、制造内外层课、制造棕化压合课、制造钻孔课、制造电镀课、制造防焊课、制造化金课、制造文字成型课、制造电测成型课、生管出货课、工程制程设计课，及公司办公大楼各科室、后勤部门。公司主要设备为以生产柔性电路板为主专用配套生产线。公司另有输配电系统、水处理系统，锅炉加热系统，冷却系统及液化气站等公用设施及部分办公用设备、电子设备及运输设备等.设备大多为近几年购置，已停产一段时间，设备维护保养一般，总体成色良好。
4、在建工程：该公司在建工程包括土建工程、设备安装工程(见明细表)。
5、土地使用权：该公司土地使用权位于常熟东南开发区东南大道，权证号为常国用(2007)字第000376号，土地登记面积60024m2终止日期为2056年12月30日，使用权类型为出让，用途为工业，地号200700376，该宗地已抵押给中国建设银行股份有限公司常熟支行，他项权利价值为人民币945万元，设定日期为2007年4月25日，存续期限为2009年4月25日，土地他项权利证明书为常押他项(2007)字第538号。
上述资产的评估范围与委托评估的范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估特定目的，本次评估选取的价值类型为快速变现清算价值。快速变现清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2009年9月23日。
本项目的评估基准日根据委托方要求而确定。
评估中所采用的价格标准，均为评估基准日的标准。
六、评估依据
(一)行为依据
1、江苏省常熟市人民法院(2009)熟破字第0001号《民事裁定书》。
(二)法律依据
1. 参照国家国有资产管理局国资办发[1996]23号关于转发《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;
2. 《中华人民共和国公司法》及相关的法律、法规;
3. 《中华人民共和国企业破产法》;
4. 《企业会计准则》及国家有关财务会计的法律、法规;
5. 江苏省机械工业厅《设备完好标准 JB/nJ015-90》和国家有关的行业专用设备完好等级标准;
6. 《中华人民共和国海关进出口税则》;
7. 《中华人民共和国土地管理法》;
8. 《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》;
9.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
10.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
11.《城镇土地估价规程》;
12、江苏省国有土地管理局颁发的《江苏省城镇土地定级估价实施细则》;
13.国家质量监督局、中华人民共和国建设部联合发布《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
(三)准则依据
1.《资产评估准则--基本准则》;
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3.《资产评估准则—评估报告》;
4. 《资产评估准则—评估程序》;
5.《资产评估准则—不动产》;
6.《资产评估准则—机器设备》;
7.《资产评估准则—业务约定书》;
8.《资产评估价值类型指导意见》;
9.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(2003/3/1)。
(四)权属依据
1.房屋所有权证、国有土地使用权证及土地他项权利证书;
2.重要资产购置合同或发票;
3.其他资产权属证明文件。
(五)取价依据
1、《全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表》(2004年);
2、《江苏省建筑与装饰工程计价表》(2004年);
3、《江苏省安装工程计价表》(2004年);
4、《关于确定2008年度苏州市房屋基本重置价格的通知》;
5、《2009年机电产品报价手册》;
6、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算结算》;
7、《计算机世界》;
8、《资产评估常用数据与参数手册》;
9、有关生产经营单位咨询价;
10、委托方提供的资产评估申报表;
11、委托方提供的有关设备购置合同、财务原始凭证;
12、评估人员经过现场勘察收集的资料;
13、本公司收集的其他资料。
七、评估方法
根据本次评估对象的特点与评估目的，本次评估采用清算价格法进行评估。
清算价格法是指企业由于破产、抵押或其他原因，要求在一定期限内将企业或资产变现，在清算时预期出卖资产可收回的快速变现价格，即以清算价格为标准。评估人员先对评估对象采用适当的方法进行评估测算得出其公允价值，然后考虑在面临清算状态下的市场因素、个别因素及资产特点等情况后得出的变现系数，最后扣除清算处置预计需交纳的各种税金、交易费用后得到的预计可回收净额。
清算价值=资产公允价值×快速变现系数-预计应交纳税金-预计交易费用
(一)存货评估方法
存货：该公司的存货包括原材料、产成品、物料、在库低值易耗品。评估结果如下：
编号
科目名称
评估价值
备注
存货表1
原材料
1,097,756.23
存货表2
产成品
354,843.27
存货表3
物料
883,838.08
存货表4
车间用备件(账外)
105,125.63
存货表5
在用低值易耗品(在库)
207,478.92
存货表6
在用低值易耗品(账外)
904,407.06
存货合计
3,553,449.19
1、首先按市场法得到各类存货的公允价值。
评估人员首先对存货进行全面清查盘点，在对存货进行盘点的同时，详细了解存货的品质状况和适销、适用情况。
原材料：主要包括公司外购的基板、铜箔、及PP等均为公司原正常生产周转用材料，分别存放于公司基板仓库、冷藏仓库等;经核查除冷藏仓因停电导致PP板报废，其余为正常生产使用的原材料，根据清查核实后的数量乘以现行市场不含税购买价以确定其公允价值。
产成品：主要为印刷电路板及其样品,存放在成品仓库;经核查，样品、退库及报废板不能对外销售，只能按报废价评;正常销售的，根据清查核实后的数量乘以成本及现行不含税售价孰低确定其公允价值。
物料：主要为车间用的物料，如钻头、铣刀及化学试剂等，分别存放于物料及化学品仓。经核查，因冷藏仓停电导致干膜及油墨报废，化学试剂中过期的也作报废处理。其余物料根据清查核实后的数量乘以现行不含税市场价确定其公允价值。
低值易耗品(在库)：主要为车间用小物品及办公用品等，存放在低值易耗品仓、总务仓、MIS仓。经核查均能实现正常使用，根据清查核实后的数量乘以现行不含税市场价确定其公允价值。
另评估人员根据实地盘点，车间用备件(账外)根据清查核实后的数量乘以现行不含税市场价确定其评估值;车间用低值易耗品(账外)按重置成本法确定其公允价值。
2、根据存货中各项资产的特点分别确定快速变现系数。
快速变现系数=市场因素修正系数×个别因素修正系数
市场因素修正系数=市场成熟度修正系数×市场条件差异修正系数×市场敏感性修正系数×市场消费心理修正系数
个别因素修正系数=资产通用性修正系数×资产的`独立性和可分割性修正系数×资产规模及体量和价值量修正系数×资产性能修正系数×资产质量修正系数。
3、交易费用的影响因素较多，根据本次委估资产的规模及特点确定其交易费用率为变现金额的3%。
5、清算价值=资产公允价值(不含增值税)×快速变现系数-预计交易费用。
故存货合计评估值为3,553,449.19元。
(二)固定资产评估方法
1.房屋建筑物
一) 概况
本次评估的弘捷电路(常熟)有限公司的建筑物位于江苏省常熟东南经济开发区东南大道8号，共29项，其中房屋14项、构筑物15项。
主要房屋中，有房屋产权证的房屋有：南北门卫、主车间、办公楼、综合楼、研发楼、化学品库、污水车间，建筑面积为48409.58m2。
无房屋产权证的房屋有：地上地下消防泵房、配电间、自行车棚、污水处理房附房、车间顶彩钢板房，建筑面积为893.13m2。
构筑物主要为砼道路及场地、砖围墙、钢围墙、草坪、路灯、水池等。
二) 评估价值的形成
⑴ 采用重置成本法得到评估对象的公允价值。
重置成本法：是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
⑴ -1.重置成本的确定：
房地产的重置成本是假定于评估基准日重新建造或购置与被评估资产相同或相似的全新资产所需的各种合理费用，主要包括以下内容：
A：工程费用：
主要包括以下内容：
建筑安装工程费：
根据现行江苏省建筑与装饰工程计价表及现行江苏省建筑安装工程估价表，同时考虑到工程材料现行市价对材料进行补价，对历史资料不全的建筑物，根据实地测量的数据，按现行取费标准，参照现行苏州市房屋基本重置价确定。
建筑水电工程费：
指初始建造时直接附属于且服务于房屋的用水、消防、照明、动力、弱电等基本电力及通讯设施的管线费用，但不包括变配电等工程。
装饰工程费：
主要指各建筑物的不属于建筑安装范围的室内外装饰装潢工程，此项根据各单体实际装饰状况结合目前的市场价格综合估测后确定。
B：前期专业费用：
包括前期测量、勘察设计、监理费、办证费，区内局部三通一平及建筑垃圾清运费等;
C：建设单位管理费：
是指建设单位在房屋建筑时所发生的工程项目管理费用。
(1)-2成新率的确定:
成新率=(寿命年限-已使用年限)÷寿命年限×(1+调整系数)×100%;
其中：A、寿命年限参照财政部颁发的固定资产分类折旧年限;
B、调整系数由评估人员根据房屋之结构情况、使用状况确定。
(1)-3重置成本法评估值=重置成本×成新率
⑵ 确定快速变现系数
快速变现系数=市场因素修正系数×个别因素修正系数