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商品房纠纷申诉状

申诉状 时间:2018-02-09 我要投稿

商品房纠纷申诉状

  商品房纠纷申诉状1

  申诉人:李** 男 19**年*生 汉族 *

  被申诉人:****房地产开发有限公司

  法定代表人:*

  地址:*

  申诉事项:请求撤销**市中级人民法院(xxx)第226号判决书,重新审理李**诉***房地产公司商品房买卖合同纠纷一案。

  申诉理由:该案认定事实不清,对于不利于**房地产开发有限公司(以下简称:**公司)关键的几点没有进行认真核查。

  一、**公司的土地证有问题,与我签订预售合同中的土地证与开庭时所说的土地证不一致,两证中必有一个是假证,而且都未向法院提交。

  我与**公司签订的商品房买卖合同中(合同签订日期为xxx年9月2日),**公司的土地证号是**国用(xxx)字第12号,而在法院的判决书中是**国用(xxx)第085号,取得日期为xxx年12月11日。

  按照国有土地出让的规定,土地证号是按出让的时间编制的,一个土地上只能有一个土地证编号,就是说,这两个证其中必有一个是假的。在一审中解释为换新证是不正确的,土地证如同身份证,身份证换新证还是用的还原来的编号,同理,xxx第12号土地取得日期应为xxx年,xxx第085号土地只能是xx年取得,换新证不会换编号,一审的解释是不对的。任何一个了解房地产开发流程的人都会对两个土地证的真实性产生足够的怀疑。

  法院在审理中应该对**公司的土地取得进行详细的审查,而不是只进行形式审查,更不应该相信换证的解释。而且,至今**公司也没有提供两个土地证中的任何一个。

  在一审中认定的是xxx第085号土地证,那就是说在签订商品房买卖合同时,**公司还没有取得土地证。按《城市房地产管理法》第44条的规定,没有取得土地证书不符合商品房预售的条件,签订的商品房预售合同是无效的。

  开发商仅提供商品房预售证不足以证明商品房预售合同的合法有效。至少在本案中由于存在两个相冲突的土地证,已经构成了预售证不合法的初步证据,法院应该对预售证及其他四证进行审查,而不是放任不管。

  退一步讲,假设 xxx第12号土地证确实存在,**公司就应该提供土地出让合同、出让金缴纳收据证明。因为**公司两个证的情况已经使人们产生合理的怀疑,**公司有责任进一步证明他已经于xxx年取得土地证,具备预售条件。

  原来的一二审法院对这么重要的问题都忽略了,这样的裁决怎么经得起检验,怎么能令人信服。

  二、原来的法院裁决中只引用《房屋建筑质量司法鉴定中心司法鉴定书》(以下简称鉴定书)的结论,认定现不影响房屋结构的安全可靠性,对感官质量和使用功能有一定影响。并得出不符合解除合同的条件。

  1、该鉴定书含糊其辞,“现不影响”是什么概念,是鉴定时不影响?那么鉴定后第二天影响不影响?建筑施工的各种规范及验收规范上非常明确,地基和主体结构的质量期间要和建筑设计使用寿命一致,也就是说,鉴定应该明确在该建筑物设计使用寿命内(框架结构一般为100年)地基的质量缺陷是否影响房屋的安全。

  当鉴定结果不明确时,按证据规则的规定,法院应当要求鉴定人出庭质证,但法院没有进行质证,这是诉讼程序上的错误。应该通过再审进行纠正,尤其是关系到房屋地基质量的大问题,必须给予明确的结论,这样的结论只能通过再审程序解决。

  2、鉴定书是虽然结论含糊其辞,但是从鉴定的过程中还可以看出很大的问题。

  鉴定书中首先提到,**公司未能提交地基处理的设计、施工及验收资料,那很可能**公司就没有这些资料,或这些资料有很大的问题,不然**公司为什么不敢向鉴定人出示。

  鉴定中还提到,地基持力层为杂填土,土质较湿,土层中含较多瓦片砖块,未经处理,地基承载力较低。结合**公司不出示施工资料,可以明确地基是存在问题的。

  我们更怀疑**公司所出售的房屋的地基根本就没有验收或没有通过验收,不然为什么不能出示验收资料。而据鉴定中所述情况,地基未经处理,也不可能通过验收。

  建筑工程验收是分步、分项验收,地基没有通过验收就不可能通过整体验收。

  按建筑法等有关法律规定,没能通过验收的建筑是不能交付使用的。地基没有经过验收的建筑当然也不能交付使用,我要求解除合同当然合理。

  3、建设工程质量监督报告是证明工程质量的文件,但它不是绝对的,鉴定书中有相反证据表明工程验收是有问题的,法院应该对验收情况进行核查。而且,对建筑工程(地基部分)提出问题的是司法鉴定,在诉讼程序中司法鉴定的效力至少不比竣工验收报告低。

  因此法院应该对地基是否经过验收进行查证,要求**公司提供地基的验收资料。但法院对此并没有进行审查。

  总之,本案中**公司在签订商品房预售合同时有没有取得土地使用权、缴纳土地出让金是有疑问的,法院没有审理清楚;**公司的房屋是不是经过全面验收也是有漏洞的,法院也没有进行审查,这两点涉及到预售合同是否有效和**公司是否根本违约,直接关系到我的诉讼请求能否成立,在有有力反面证据时,法院没有认真审查,所以这样的判决是不正确的,我要求对本案进行再审。

  此致

  市中级人民法院

  申诉人:李**

  xxx年8月20日

  商品房纠纷申诉状2

  申诉人(一审原告和反诉被告、二审上诉人):张某某,女,汉族,35岁,住湖南省常宁市人。

  申诉人因商品房预售合同纠纷一案,不服广东省东莞市人民法院(xxx)东法民一初字第xxxx号民事判决,及广东省东莞市中级人民法院于(xxx)东中法民一终字第xxxx号民事判决,特依法提起申诉。

  申诉事项:

  按照审判监督程序对上述两级法院作出的一、二审判决提请上级人民检察院提出抗诉。

  申诉事实和理由:

  两级法院以“认定案涉认购书是商品房买卖合同,确认申诉人与东莞市某房地产开发有限公司(以下称“开发商”)之间存在商品房买卖合同关系”为由,判令双方应继续履行合同、申诉人应于判决生效四十日内向开发商支付剩余房款2390000元,其认定事实和适用法律确有错误。具体理由如下:

  一、原判认定《认购书》为商品房买卖合同,没有法律依据。

  1、《认购书》不具备转化为商品房买卖合同的条件。

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

  根据上述规定,商品房买卖的认购书认定为商品房买卖合同必须同时具备两个条件:一是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已经按照约定收受购房款。而本案案涉《认购书》根本不具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容。

  《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的销售方式;

  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备标准承诺;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

  (八)公共配套建筑的产权归属;

  (九)面积差异的处理方式;

  (十)办理产权登记有关事宜;

  (十一)解决争议的方法;

  (十二)违约责任;

  (十三)双方约定的其他事项。”

  综观本案案涉《认购书》,至少缺少上述规定内容中的第(四)项的“付款时间”、第(五)、(六)、(七)、(八)、(九)、(十)、(十一)项的全部内容。可以说,法律规定的商品房买卖合同的主要内容《认购书》均不具备,原判凭什么认定《认购书》为商品房买卖合同?

  2、原判认定转化的理由不成立,且违背公知事实。

  原判认定《认购书》为商品房买卖合同的理由,是因为认购书第六条约定:“卖方通过范本将待签正式《东莞市商品房买卖合同(预售)》(以下称“正式合同”)的条款及内容展示给买方,买方已熟悉并同意待签正式合同约定的条款及内容”。

  既使开发商向申诉人展示了范本,也不能推定双方对商品房买卖合同的主要条款达成了一致。众所周知,每个客户所购买的房屋位置、面积、质量、付款方式、交付房屋日期等条件都不同,买卖合同内容不可能千篇一律。所以,房管所和开发商展示的商品房买卖合同的范本中,大量的重要事实和实质性权利条款都是空白的,需要买卖双方在购买时具体协商确定。也就是说,展示正式合同范本并不等于协商了全部条款内容,更不代表已达成一致。如该正式合同范本是完整的或是开发商自行制作的,则开发商须对其展示范本具体条款的内容予以举证,以证明其展示范本完全满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此,原判认定申诉人与开发商就正式合同的主要条款达成一致,是明显错误的。

  3、开发商展示的所谓正式合同范本,其内容不能对申诉人发生法律效力。

  按照《认购书》第六条的内容,买方熟悉并同意“待签”正式合同约定的条款及内容,而“待签”表明:双方仅就所谓展示的正式合同范本内容即双方的.目的意思进行了确认,申诉人并没有作出立即要受该正式合同范本内容约束的效果意思。也就是说,只有在双方签订正式合同时才构成一个完整的意思表示即受其条款约束。因此,《认购书》第六条的内容仅仅是确认了一个事实,双方确认该事实是为了在可能出现未签订正式合同时,有助于对归责于哪一方作出判断。

  二、法院基于错误的事实认定,据此作出了明显错误的判决。

  1、认购书与商品房合同的性质存在重大的差别。

  虽然在认购书中都有一些正式商品房合同的条款,但认购书作为合同要达到的目的意思不是商品房所有权的移转,而仅仅是对一个缔约行为的约定。在签订认购书时,买卖双方的意思表示是:在一定期限内卖方保留给买方一个缔约机会;而买方则有签约行为的义务,或在不选择签约时对卖方的其他缔约机会损失予以赔偿即定金被没收。鉴于认购书与商品房买卖合同的重大区别,法律严格区分了二者,规定只有在认购书的条款具备了商品房买卖合同的主要内容,且约定的主要义务已履行时,认购书才具有商品买卖合同的性质即表明双方的意思表示为商品房所有权的移转。在本案中,涉案认购书显然没有达到向商品房买卖合同的转变,既使之后签订了补充条款,申诉人履行了部分付款义务,认购书仍没有完成向商品房买卖合同的转变,申诉人仍是对认购合同义务的履行,而开发商签订补充条款及接受申请人付款的行为,也仅表明其愿意继续保留给予申诉人一个缔约机会。

  2、法院仅应基于认购合同判定法律责任。

  根据涉案《认购书》的约定,申诉人具有签订商品房合同的行为义务,既使申诉人违反了该义务,依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,申诉人也仅应按照法律关于定金的规定承担责任,而不是法院通过民事判决强令申诉人作出一个意思表示即签订正式的商品房买卖合同。因此,申诉人所支付的部分购房款,开发商应向申诉人返还。

  3、法院的判决干涉了申诉人的民事行为自由。

  在商品房交易中,之所以普遍认可先签订认购合同,后签订正式的商品房买卖合同,是市场主体降低商业风险的自主选择,以实现交易双方利益最大化,最终促进交易的进行和资源的最佳配置。交易双方充分利用了认购合同的工具作用,通过认购书来保证双方均享有缔约机会,同时,对双方可能的损失作出预先的安排,以保障交易双方作出一个更加适当、自由的民事行为。如上所述,法院将《认购书》错误认定为商品房买卖合同,违背了申诉人的真实意思,据此作出的民事判决是强令申诉人作出了一个购买的意思表示,严重地干涉了申诉人的民事行为自由。如此,最终破坏了通过民事主体自主的行为,来实现优化资源配置的市场机制。

  综上所述,一、二审判决认定事实严重错误,并据此对申诉人作出错误的裁决。为此,特根据《民事诉讼法》第14条和第187条之规定提起申诉,请求贵院依法提请上级人民检察院提出抗诉,实施法律监督。

  此致

  东莞市人民检察院

  申诉人:张某某

  xxx年十一月二十日

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