房地产开发项目可行性研究报告(2)

时间:2022-06-24 15:34:39 可行性研究报告 我要投稿
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房地产开发项目可行性研究报告(模板)

  对今后市场的预测:

  ---—从购房能力看

  伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。

  ——从投资角度看

  由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。

  ——从消费结构看

  随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

  ——从需求关系看

  根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。

  3、主要竞争项目分析

  住宅小区详细情况如表:

  项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置

  向阳小区 1500 22 1400 宝山路

  新华小区 785 8 1344 黄河街

  银河小区 170 1460 银河街

  成光小区 130 1400 学院路

  太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

  部分商业网点详细情况

  项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

  汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

  秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

  碧苑小区 36~~50 6800 建设路

  桃园小区 车库 550 秋浦路

  荷花村 车库 550 建设路

  三、项目财务分析

  (一)、拆迁成本分析

  围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,

  拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。其它房屋均为二——四层。

  根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

  拆迁成本估算:

  按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

  1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

  2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

  3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

  住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

  经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

  4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元

  5、阁楼、围墙院内地坪等:

  34929平方米*48元=1676592元

  6、搬家费、临时过渡费等:

  1)、搬家费:

  住宅:200户*300元=60000元

  经营性用房:9户*500元=4500元

  小计:64500元

  2)、过渡费:

  住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

  经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

  小计:632535元

  其他费用

  3)、 管理费,委托拆迁费:

  34929平方米*15元/平方米=523935元

  4)、 房屋拆迁评估服务费费:35000元

  5)、 奖励:

  34929平方米*100元/平方米=3492900元

  上述所有费用小计:38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。

  按照A市人民政府令,对A市城市区域内房屋拆迁,在2003年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。

  1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

  (二)建筑成本分析

  对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:50*10*2=1000㎡,建筑面积:2000㎡。

  主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:17906㎡。

  地块内大致布置

  一栋 15层29.4*13.8*15层;

  一栋 12层29.4*13.8*12层;

  三栋 12层40*15*12层;

  一栋 15层40*15*15层;

  占地面积:3211㎡,建筑面积:41554㎡

  总占地面积:5861㎡,建筑密度:20.7%

  总建筑面积:61460㎡,容积率:2.17

  高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。

  建设成本估算

  (一)、工程前期费:

  1、拆迁成本

  2、土地出让金

  3、城市基础设施配套费:61460㎡*50元/㎡=307.3万元

  4、人防基金:配套建地下室

  5、规划技术服务费:56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

  6、墙改:61460*8=49.168万元

  7、散装水泥:61460*2=12.29万元

  8、白蚁防治费:61460*2=12.29万元