§3.2 项目现状概况
§3.2.1地点与地理位置
某经济技术开发区安宁太平镇核心区(具体位置见附图)。
§3.2.2占地面积
本项目占地1300亩。项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和地方有关规定办理手续。
§3.2.3现有土地状况
规划市政配套条件完善。水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已完成规划方案并正在实施，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。
本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件
§3.3项目建设条件
§3.3.1地形、地貌
开发区核心，地形为缓坡。
§3.3.2工程地质、水文条件
根据有关资料，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范
§3.3.3环境条件
Ø 位于太平镇核心位置，优美宜人，绿色、生态、环保。
§3.3.4区域性规划
工业园区太平片区位于某市西郊、太平镇腹地及连然镇东部，距某市18公里、规划面积30平方公里，是城市总体规划(2001-2020)城市总体布局中的五大分区之一，是安宁市重点培育的重要经济区域。
片区规划范围内田少地多，人口稀少，生态环境良好，外围交通便捷，供水、供电条件较好，经专家论证是建设园林山水型生态工业园和城市新区的理想区域。
第一阶级段：2003年至2005年，重点做好园区的总体发展规划和园区外的基础设施建设
第二阶段：2006年至2010年，有计划、有重点的做好园区的二期开发，重点引进与省、市经济发展和园区产业发展相符合的、有市场潜力的高新技术企业和项目。努力争取国内外、省、市以及各大专院校、科研院所、科研项目进入园区。
项目开发规划环境评价
太平规划和建设条件良好，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗、康复的后花园” 整体提升该片区的核心竞争力
§3.3.5交通条件
新院区3公里范围内有三条高速公路，5公里范围内有两个火车站，交通十分便利。新院区所处的开发区主干道为双向8车道，现已部分建成。新院区内道路全部新建，不足之处是距离某市和安宁市核心都有一定距离。
§3.3.6社会环境
地处太平开发区中心，社会秩序优良。
§3.3.7法律环境
安宁市和太平的招商引资政策有利于项目开展。
§3.3.8公共设施，给排水、煤气、道路等
Ø 交通
本项目的拟建地点在太平镇核心位置，地块为缓坡，开发区内主干道为双向8车道(现已部分建成)，高速公路距离新院区仅几分钟路程，交通方便。
Ø 供电
项目建成后需用电量为 千伏，距太平镇五公里范围内的某结核病院附近有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。
Ø 供水
太平镇内有200万立方的新来水库和2000立方的明朗水库，自来水供应量可达到100000立方米/日，地下水资源也很丰富(开井后可达到1000立方米/日的出水量)，从发展来看，用水可满足要求。
Ø 基础设施
项目地位于太平新区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向8车道(现已部分建成)。
§3.3.9施工条件
地处开发区主干道旁，施工便利。
第4章 机构设置
§4.1 机构设置标准
根据1994年9月2日卫生部发布的《医疗机构基本标准(试行)》的有关规定，结合太平新区20~30万居住人口的城规，按每千人口3.64-4.97张的比列，规划太平新院区病床数760张，门诊量为2500人 /日。另外，根据医院发展的需要设置科研中心、教学培训中心;依托有利的地理环境开办保健康复中心和康复公寓;由于太平新区是新建社区，各项生活基础设施都不具备，为了使医护人员和前来就诊的广大xx群众能有一个良好的诊治、康复环境，本着“配套先行，生活先行，筑巢引凤”的观念，配套了专家公寓、生活服务中心和相关后勤保障系统。
§4.2 机构设置
§4.2.1总体介绍
新院区设置门诊部、急诊中心、住院部、手术中心、科研中心、教学培训中心、保健康复中心、康复公寓、专家公寓、生活服务中心、行政管理中心以及后勤保障系统。
§4.2.1重要科室
Ø 新院区临床科室设置：
急诊科、妇科、产科、儿科、呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、中医科、耳鼻喉科、口腔科、眼科、皮肤科、麻醉科、计划生育科、预防保健科、康复科。医技科室设有药剂科、检验科、放射科、病理科、输血科、核医学科、理疗科、消毒供应科、病案室、营养部、临床功能检查室，临床检验中心、医学影像研究中心、围产医学遗传诊断中心，肝胆外科研治协作体、中西医结合第一临床研究基地。
Ø 住院部设病床760张，包括：
妇科、产科、儿科、呼吸内科、心血管科、消化内科、内分泌科、神经内科、血液科、血液净化中心、普外科、肝肾移植中心、胸外科、骨科、眼耳鼻喉科、泌尿外科、ICU、术后恢复中心、围产医学遗传诊断中心、特需病区等。
Ø 手术中心设：
百级净化手术室6间;千级净化手术室15间、万级净化手术室20间。30万级净化手术室20间，洁净走道按10万级设计，污物走道按30万级设计。
Ø 科研中心：
主要为省重点专科12个：呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科;省属科研中心：某省临床检验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断中心,还有肝胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地;以及其他优势学科提供研究场所和临床试验基地。
Ø 教学培训中心：
具备为医院35个临床科室及医技、后勤辅助部门提供培训、再教育、学术交流、模拟操作的功能。
Ø 康复中心及康复公寓：
为病患提供手术及治疗后恢复、养生、保健的康复功能，是现代医疗的大趋势，也是全省首家推出生态康复医疗的崭新服务形式。
Ø 专家公寓、生活服务中心以及后勤保障系统：
医、学、研一体化为特色，为医患提供现代化健康、全面生活配套服务设施，力争建成某医疗卫生系统的大后勤基地
第5章 投资估算与资金筹措
§5.1、项目总开发成本
§5.1.1、项目总体经济技术指标
本项目由某xx医院建设，项目总用地面积1300亩。根据目前建设和规划，该地块通路、通电、通水，满足三通。项目建设现代化综合医疗服务体，总建筑面积229269平方米。主要技术经济指标如下：
项目主要技术经济指标摸拟
| 项目 | 建筑面积（平米） | 备注 |
| 门诊部 | 30000 | 日门诊人数2500人 |
| 住院部 | 76000 | 760张床位 |
| 医技楼 | 19302.28 | |
| 手术室 | 8666.67 | 65间各类手术室 |
| 科研中心 | 9800 | 25间实验室，40张观察床位 |
| 康复中心 | 5000 | 医疗康复、保健养生为特色 |
| 康复公寓 | 30000 | 医疗康复、保健养生为特色 |
| 现代医疗综合配套体，包括 | 全面生活配套服务设施，某医疗卫生系统的大后勤基地 | |
| 生活中心 | 18000 | |
| 专家公寓 | 25000 | |
| 后勤辅助系统 | 7500 | |
| 合计 | 229269 | |
2006至2010年在太平镇用1300亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。
§5.1.3、项目投资构成
项目的总投资主要包括以下几项：
(1)土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用;
(2)建造费用(含前期、土建、基础设施、装修、绿化、监理建设期、开发期间费、管理费用等建设期内所发生相关费用);
(3)不可预见费，由于建设周期较长，为建造费用的5%;
(4)手术室建造(由于洁净手术室建造费用很高，故单独列出土建外费用);
(5)设备购置费用
§5.1.4、项目投资估算
§5.1.4.1、土地成本
土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用。
本项目开发商获取土地单位成本约为7万元/亩，1300亩合计为9100万元。
§5.1.4.2、建造费用
这里的建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。项目建造费用约为57256.27万元，以229269平方米的建筑面积计算，约合2497.34元/平米，详见下表。
建造费用估算表
| 项目 | 建筑面积（平米） | 预计建造单价（元） | 总价（万元） |
| 门诊 | 30000 | 2650 | 7950 |
| 住院部 | 76000 | 2650 | 20140 |
| 医技 | 19302.28 | 2650 | 5115.10 |
| 手术室 | 8666.67 | 2650 | 2296.668 |
| 科研中心 | 9800 | 2650 | 2597 |
| 康复中心 | 5000 | 2650 | 1325 |
| 康复公寓 | 30000 | 2650 | 7950 |
| 生活中心 | 18000 | 2650 | 4770 |
| 专家公寓 | 25000 | 1250 | 3125 |
| 后勤辅助系统 | 7500 | 2650 | 1987.5 |
| 合计 | 229269 | 2650 | 57256.27 |
由于建设周期较长，为建造费用的5%，合计为2862.81万元。
§5.1.4.4、洁净手术室造价(不含土建)
65间不同洁净级别的手术室，根据常规估计，除土建外建造费用为2600万元。
§5.1.4.5、设备购置费用
根据三级甲等医院常规设备购置标准，平均每床位为58.33万元，本项目床位760张，项目设备购置费用合计为44330.80万元。
§5.1.4.6、项目投资与筹资计划
本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款。土地相关费用和部分建设费由自身支付，剩余部分由银行贷款补足。同时，由于医院建设的特殊性，不产生财务费用。
§5.1.5、项目投资成本汇总
项目总成本汇总表
| 序号 | 项目 | 金额（万元） |
| 1 | 土地购置成本 | 9100 |
| 2 | 建造费用 | 57256.27 |
| 3 | 手术室建造费用（不含土建） | 2600 |
| 4 | 不可预见费 | 2862.81 |
| 5 | 设备购置费 | 44330.80 |
| （三）合计 | 116149.89 | |
§9.2.1、收入预期
建成后，项目收入随时间增长而增长，根据太平新区的规划进度，按开发和地块成熟度来估计，10年后，即2017年，项目取得满额年收入。
项目建成后年收入估算表
| 项目 | 年收入（万元） | 估算依据 |
| 门诊收入 | 17625 | 每日门诊病人数2500人，扣除急诊日，年门诊时间为300天，根据经验数据，门诊病人日支出235元。 |
| 住院收入 | 20374.84 | 760床，根据经验数据，病床周转率为32.3，故病床使用次数为24548，常规经验住院人均支出8300元 |
| 康复中心和康复公寓 | 8640 | 600床，常规经验人均支出10000元，周转率14.4，故病床使用次数为8640 |
| 其它收入 | 1200 | 食堂、小卖部、停车、住宿等 |
| 合计 | 47839.84 |
本项目为医院，具有特殊性，不考虑经营税费。
§9.2.3、完全建成后年支出预期
项目建成后年支出估算表
| 项目 | 年支出（万元） | 估算依据 |
| 工资、奖金及福利等一切人员开支 | 6000 | 1500人，人均40000元每年。 |
| 药费 | 20896.44 | 经验数据表明，药费一般占收入43.68％ |
| 耗材（高低值耗材）及管理费用及其它（水、电气、燃料等） | 5500 | 经验数据 |
| 合计 | 32396.44 |
§5.3.1、静态评价
对于本项目的财务静态评价，由于投资期较长，并且利润的获得会随时间增加而增加，所以采用投资回收期法较为合理(由于医院经营的特殊性，不涉及税收)。经过测算，本项目的投资回收期为15.77年。
项目建成后年收入、支出增长变化估算表
| 年份 | 2006－2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 |
| 使用率 | 0.00% | 60.00% | 66.00% | 72.60% | 79.86% | 87.85% | 96.63% | 100.00% |
| 年收入 | 0 | 28703.9 | 31574.29 | 34731.72 | 38204.9 | 42025.39 | 46227.92 | 47839.84 |
| 累计年收入 | 0 | 28703.9 | 60278.2 | 95009.92 | 133214.8 | 175240.2 | 221468.1 | 269308 |
| 累计支出 | 116149.89 | 148546.3 | 180942.8 | 213339.2 | 245735.7 | 278132.1 | 310528.5 | 342925 |
| 累计盈余 | -116150 | -119842 | -120665 | -118329 | -112521 | -102892 | -89060.4 | -73617 |
| 年份 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |||
| 使用率 | ||||||||
| 100.00% | 100.00% | 100.00% | 100.00% | 100.00% | ||||
| 年收入 | 47839.84 | 47839.84 | 47839.84 | 47839.84 | 47839.84 | |||
| 累计年收入 | ||||||||
| 317147.8 | 364987.6 | 412827.5 | 460667.3 | 508507.2 | ||||
| 累计支出 | 375321.4 | 407717.9 | 440114.3 | 472510.8 | 504907.2 | |||
| 累计盈余 | -58173.6 | -42730.2 | -27286.8 | -11843.4 | 3599.973 | |||
| 年份 | 投资额 | 回收投资额 | 累计未回收投资额 | ||
| 经营收入 | 经营成本 | 净收入 | |||
| 1 | 116149.89 | 0 | 116149.89 | ||
| 2 | |||||
| 3 | |||||
| 4 | |||||
| 5 | 28703.9 | 32396.44 | -3692.54 | -119842.43 | |
| 6 | 31574.29 | 32396.44 | -822.15 | -120664.58 | |
| 7 | 34731.72 | 32396.44 | 2335.28 | -118329.3 | |
| 8 | 38204.9 | 32396.44 | 5808.46 | -112520.84 | |
| 9 | 42025.39 | 32396.44 | 9628.95 | -102891.89 | |
| 10 | 46227.92 | 32396.44 | 13831.48 | -89060.41 | |
| 11 | 47839.84 | 32396.44 | 15443.4 | -73617.01 | |
| 12 | 47839.84 | 32396.44 | 15443.4 | -58173.61 | |
| 13 | 47839.84 | 32396.44 | 15443.4 | -42730.21 | |
| 14 | 47839.84 | 32396.44 | 15443.4 | -27286.81 | |
| 15 | 47839.84 | 32396.44 | 15443.4 | -11843.41 | |
| 16 | 47839.84 | 32396.44 | 15443.4 | 3599.99 | |